Kupno nieruchomości od Fundacji: Formalności, korzyści i potencjalne ryzyka

Wprowadzenie do zakupu nieruchomości od fundacji

Kupno nieruchomości od fundacji, w tym Fundacji Rodzinnej, to proces wymagający starannego przygotowania. Nieruchomości stanowią istotny składnik majątku fundacji, a ich sprzedaż jest często częścią strategii zarządzania aktywami, dywersyfikacji portfela oraz pozyskiwania środków na rozwój. W tym artykule dowiesz się, jak przeprowadzić transakcję zakupu nieruchomości od fundacji, na co zwrócić uwagę w dokumentach oraz jakie korzyści i ryzyka wiążą się z tą formą sprzedaży.

Dlaczego fundacja sprzedaje nieruchomości?

Fundacje decydują się na sprzedaż nieruchomości z kilku kluczowych powodów:

• Zarządzanie płynnością finansową: Sprzedaż aktywów pozwala na szybkie pozyskanie gotówki, która może być przeznaczona na bieżące potrzeby lub inwestycje.
• Dywersyfikacja aktywów: Pozbycie się części nieruchomości umożliwia reinwestycję środków w inne instrumenty finansowe lub przedsięwzięcia, minimalizując ryzyko koncentracji kapitału.
• Inwestycje w nowe obszary: Środki uzyskane ze sprzedaży mogą być wykorzystane na rozwój nowych projektów lub wsparcie głównego biznesu rodzinnego.

Decyzja o sprzedaży nieruchomości w Fundacji Rodzinnej zazwyczaj wynika z zapisów statutu fundacji, który określa, kto i na jakich zasadach podejmuje takie decyzje – może to być wyłącznie zarząd, Rada Nadzorcza lub również beneficjenci.

Proces zakupu nieruchomości od fundacji krok po kroku

Zakup nieruchomości od fundacji wymaga szczególnej uwagi. Poniżej przedstawiamy etapy, na które warto zwrócić uwagę:

1. Analiza dokumentacji prawnej

• Statut fundacji: Sprawdź, jakie uprawnienia posiada zarząd oraz jakie procedury sprzedaży są określone w statucie.
• Umowa sprzedaży: Zwróć uwagę na zapisy dotyczące gwarancji braku obciążeń, zobowiązań wynikających z użytkowania nieruchomości oraz ewentualnych roszczeń osób trzecich.

2. Kwestie finansowania

Banki mogą oceniać transakcje z fundacją inaczej niż standardowe zakupy od osób fizycznych. Dlatego:

• Warto zasięgnąć opinii doradców finansowych.
• Porozmawiać z bankiem o specyfice finansowania transakcji kupna nieruchomości od fundacji.

3. Negocjacje warunków umowy

Negocjacje przy transakcjach z fundacjami mogą wymagać większej precyzji:

• Ustal jasne zasady dotyczące ceny, terminów przekazania nieruchomości oraz ewentualnych kar umownych.
• Dokładnie omów ryzyka i zabezpieczenia wynikające z umowy sprzedaży nieruchomości.

Studium przypadku – Pan Andrzej

Aby lepiej zobrazować proces, przytoczmy przykład Pana Andrzeja, który zdecydował się na zakup nieruchomości od Fundacji Rodzinnej:

• Sytuacja: Fundacja postanowiła sprzedać lokal usługowy oraz mieszkanie, aby pozyskać kapitał na rozwój głównego biznesu rodzinnego.
• Proces:
  • Weryfikacja dokumentów: Pan Andrzej dokładnie sprawdził statut fundacji oraz zapisy umowy sprzedaży. Kluczową rolę odegrała gwarancja, że nieruchomości nie są obciążone żadnymi zobowiązaniami.
  • Negocjacje: W trakcie negocjacji zwrócono uwagę na terminy przekazania nieruchomości oraz zabezpieczenia płatności. Wprowadzono dodatkowe klauzule chroniące kupującego przed ewentualnymi problemami.
  • Finalizacja transakcji: Po ustaleniu wszystkich warunków zakup został sfinalizowany w formie aktu notarialnego, co zapewniło bezpieczne przeniesienie własności.

Wskazówki dla kupujących nieruchomości od fundacji

Zakup nieruchomości od fundacji różni się od standardowych transakcji. Oto kilka praktycznych porad:

• Dokładna analiza dokumentacji: Upewnij się, że wszystkie zapisy w umowie są zgodne z prawem oraz statutem fundacji.
• Wsparcie specjalistów: Skorzystaj z usług pośrednika, prawnika i doradcy finansowego z doświadczeniem w transakcjach nieruchomości od fundacji.
• Negocjacje: Starannie negocjuj warunki umowy, aby zabezpieczyć się przed ryzykami, takimi jak ukryte obciążenia czy roszczenia osób trzecich.
• Porównanie transakcji: Przeanalizuj różnice między zakupem od fundacji a transakcjami z osobami fizycznymi – procedury fundacyjne mogą wpływać na dynamikę negocjacji.
• Flipping – sprawdzenie czy transakcja nie spełnia warunków tzw. flippingu. Flipping nieruchomości, czyli zakup nieruchomości w celu jej szybkiej odsprzedaży z zyskiem, jest uznawany za działalność gospodarczą w rozumieniu polskiego prawa podatkowego. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły. Fundacja rodzinna, zgodnie z ustawą o fundacjach rodzinnych, ma na celu gromadzenie majątku, zarządzanie nim oraz spełnianie świadczeń na rzecz beneficjentów, a jej działalność gospodarcza jest ograniczona do określonych form, takich jak:
  – Zbywanie mienia, które nie jest już potrzebne do realizacji celów fundacji.
  – Najem, dzierżawa lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie.
  – Przystępowanie i uczestnictwo w spółkach handlowych, spółdzielniach, fundacjach i stowarzyszeniach.
  – Nabywanie i zbywanie papierów wartościowych, instrumentów pochodnych oraz praw o podobnym charakterze.
  – Udzielanie pożyczek spółkom, w których fundacja posiada udziały, oraz beneficjentom.
  – Produkcja rolna.
  W związku z powyższym, flipping nieruchomości wykracza poza te dozwolone formy działalności gospodarczej, prowadzenie takiej działalności przez fundację rodzinną jest niedozwolone.

Lista kontrolna dla kupujących

Przed finalizacją transakcji warto upewnić się, że:

• Statut fundacji został sprawdzony: Ustal procedury decyzyjne i zakres uprawnień.
• Umowa sprzedaży została dokładnie przeanalizowana: Zweryfikuj klauzule dotyczące obciążeń, kar umownych oraz terminów przekazania.
• Konsultacja z pośrednikiem lub prawnikiem: Potwierdź zgodność dokumentów z obowiązującym prawem.
• Kontakt z doradcą finansowym: Oceń specyfikę finansowania transakcji.
• Negocjacje warunków: Ustal jasne zasady współpracy i zabezpieczeń.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od fundacji to złożony proces wymagający starannego przygotowania i analizy dokumentów. Zrozumienie motywów sprzedaży, dokładna weryfikacja zapisów statutowych oraz umownych, a także wsparcie doświadczonych specjalistów pozwolą zminimalizować ryzyka i w pełni wykorzystać korzyści płynące z transakcji. Przykład Pana Andrzeja pokazuje, że dzięki odpowiedniej strategii, kupno nieruchomości od Fundacji Rodzinnej może być bezpiecznym i korzystnym przedsięwzięciem.

Artykuł powstał po konsultacjach z p. Agnieszką Radniecką, radcą prawnym z Radniecka Sawicka Kancelaria Radców Prawnych (https://rs-kancelaria.pl/)