Jak inwestorzy zagraniczni patrzą na polski  rynek magazynowy? 

Inwestorzy zagraniczni patrzą na polski rynek magazynowy z rosnącym zainteresowaniem, ale  jednocześnie są znacznie bardziej wybredni niż kilka lat temu. Polska pozostaje jednym z  najważniejszych rynków logistycznych w Europie Środkowej, jednak kapitał międzynarodowy nie  kupuje już każdego magazynu tylko dlatego, że znajduje się w Polsce. Największe znaczenie mają dziś lokalizacja, długość umowy najmu, standard techniczny budynku, dostęp do energii,  możliwość ponownego wynajęcia oraz realny popyt ze strony firm logistycznych, e commerce,  handlu i produkcji. 

Z punktu widzenia inwestorów zagranicznych Polska jest atrakcyjna z kilku powodów. Ma duży i  płynny rynek magazynowy, strategiczne położenie przy Niemczech, rozwiniętą infrastrukturę drogową, rosnącą rolę w europejskich łańcuchach dostaw oraz nadal konkurencyjne koszty w  porównaniu z Europą Zachodnią. Dodatkowo polski rynek magazynowy jest wspierany przez  nearshoring, e commerce, logistykę kontraktową 3PL i rosnące znaczenie powierzchni  produkcyjno-magazynowych. 

Jednocześnie inwestorzy są ostrożni. Analizują cykl rynku, koszt finansowania, poziom  pustostanów, jakość lokalizacji, ryzyko nadpodaży i dostępność kapitału. W praktyce oznacza to, że  najlepsze aktywa magazynowe nadal przyciągają kapitał, ale słabsze lokalizacje i obiekty bez  długich umów najmu mogą być oceniane znacznie bardziej krytycznie. 

Opinia: jak inwestorzy zagraniczni widzą polski rynek  magazynowy? 

Inwestorzy zagraniczni widzą Polskę jako jeden z najważniejszych rynków magazynowych Europy  Środkowej. Doceniają skalę rynku, popyt najemców, bliskość Niemiec, konkurencyjne koszty,  rozwój infrastruktury i potencjał wzrostu czynszów. Jednocześnie coraz mocniej koncentrują się na  aktywach wysokiej jakości: nowoczesnych magazynach klasy A, długich umowach najmu,  wiarygodnych najemcach i lokalizacjach przy głównych korytarzach transportowych. 

Najważniejsze czynniki, które analizują inwestorzy  zagraniczni

Polska wraca na radar inwestorów 

Po okresie spowolnienia na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych Polska ponownie  przyciąga uwagę inwestorów. Dane CBRE pokazują, że w pierwszej połowie 2026 roku wolumen  transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczył 3,03 mld  EUR. Oznaczało to wzrost o 78% rok do roku i najmocniejszy wynik pierwszego półrocza od 2018  roku. CBRE wskazuje, że kapitał płynął do wszystkich głównych klas aktywów, a rynek korzystał z  poprawy warunków finansowania, wzrostu wartości kapitałowych i oczekiwań dalszego wzrostu  czynszów. Źródło: CBRE [1]. 

To bardzo ważny sygnał. Inwestorzy zagraniczni coraz częściej widzą Polskę, jako istotny element  europejskiego rynku inwestycyjnego, szczególnie w sektorach związanych z logistyką, handlem,  produkcją i najmem długoterminowym. 

Polska korzysta także z szerszego trendu. Część inwestorów po kilku latach wysokich stóp  procentowych i spadku wycen zaczyna ponownie analizować nieruchomości komercyjne. Nie  oznacza to jednak powrotu do bezrefleksyjnego kupowania aktywów. Kapitał jest bardziej  selektywny, bardziej analityczny i bardziej wymagający. 

Co pokazują dane z rynku inwestycyjnego? 

Według Avison Young całkowity wolumen inwestycyjny w Polsce w 2025 roku wyniósł 4,5 mld  EUR, a w całym roku zawarto 151 transakcji. Sam czwarty kwartał odpowiadał za ponad 40%  rocznego wyniku. Jednocześnie rok 2025 był bardziej rozdrobniony niż wcześniejsze lata, ponieważ dominowały liczne, ale mniej spektakularne transakcje. Źródło: Avison Young [2]. 

To pokazuje, że rynek nie zamarł, ale zmienił strukturę. Inwestorzy nadal kupują nieruchomości,  jednak częściej wybierają transakcje średniej wielkości, aktywa z przewidywalnym dochodem i  projekty, w których ryzyko jest dobrze zdefiniowane. 

Z punktu widzenia rynku magazynowego szczególnie ważne są dane JLL. W pierwszym kwartale  2026 roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczyła 1 mld EUR. W  samym sektorze magazynowym wolumen transakcji wyniósł niemal 450 mln EUR. JLL wskazuje,  że sektor magazynowo-logistyczny cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, którzy  koncentrowali się na aktywach z długimi umowami najmu. Źródło: JLL [3]. 

To bardzo dobrze pokazuje sposób myślenia kapitału zagranicznego. Inwestorzy chcą kupować nie  tylko budynki, ale przede wszystkim stabilny dochód zabezpieczony długą umową i dobrym  najemcą.

Dlaczego magazyny są atrakcyjne dla inwestorów  zagranicznych? 

Magazyny są atrakcyjne, ponieważ łączą kilka cech, które są szczególnie ważne dla kapitału  międzynarodowego. 

Po pierwsze, generują dochód z najmu oparty na realnych potrzebach gospodarki. 

Po drugie, najemcy magazynowi często podpisują długie umowy, ponieważ magazyn jest częścią ich łańcucha dostaw. 

Po trzecie, nowoczesne obiekty logistyczne mogą być łatwiejsze do ponownego wynajęcia niż bardzo specjalistyczne nieruchomości innego typu, o ile znajdują się w dobrej lokalizacji. 

Po czwarte, sektor jest wspierany przez długoterminowe trendy: e commerce, logistykę kontraktową, nearshoring, dywersyfikację łańcuchów dostaw i rozwój produkcji w Europie  Środkowej. 

Po piąte, Polska oferuje inwestorom dostęp do dużego rynku przy nadal konkurencyjnych kosztach  względem Europy Zachodniej. 

To sprawia, że polskie magazyny mogą być atrakcyjne zarówno dla inwestorów core, którzy  szukają stabilnego dochodu, jak i dla inwestorów core plus lub value add, którzy szukają aktywów z  potencjałem wzrostu wartości. 

Polska jest dużym i płynnym rynkiem magazynowym 

Jednym z najważniejszych argumentów dla inwestorów zagranicznych jest skala. Duży rynek daje  większą płynność, większą liczbę najemców, większą liczbę transakcji i większą możliwość wyjścia  z inwestycji w przyszłości. 

Według CBRE na koniec pierwszego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej  powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce wyniosły 37,4 mln m², co oznaczało wzrost o  6,1% rok do roku. W budowie pozostawało 1,46 mln m² powierzchni, a w pierwszym kwartale  2026 roku oddano do użytkowania 653 tys. m² nowej powierzchni magazynowej. Źródło: CBRE  [4]. 

Dla inwestora zagranicznego taka skala jest bardzo ważna. Rynek o zasobach liczonych w  dziesiątkach milionów metrów kwadratowych jest bardziej przejrzysty, bardziej profesjonalny i  bardziej porównywalny z rynkami zachodnimi. Łatwiej też benchmarkować czynsze, pustostany,  yieldy, koszty budowy i transakcje inwestycyjne. 

Popyt najemców pozostaje jednym z głównych argumentów 

Inwestor zagraniczny zawsze zadaje podstawowe pytanie: czy będzie popyt na tę powierzchnię za  5, 10 lub 15 lat? 

W przypadku Polski odpowiedź jest pozytywna. Według CBRE w pierwszym kwartale 2026 roku  najemcy wynajęli łącznie 1,58 mln m² powierzchni magazynowej. Największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim, wielkopolskim, dolnośląskim i łódzkim. 

Współczynnik pustostanów na koniec marca 2026 roku wyniósł 7,3%, co CBRE interpretuje jako  utrzymującą się równowagę pomiędzy podażą a popytem. Źródło: CBRE [4]. 

Dla inwestorów zagranicznych ważna jest nie tylko wysokość popytu, ale także jego struktura.  Najlepiej oceniane są lokalizacje, w których popyt pochodzi z wielu branż: 3PL, retail, e commerce,  FMCG, automotive, lekkiej produkcji, farmacji, elektroniki i dystrybucji międzynarodowej. 

Im bardziej zdywersyfikowana baza najemców, tym mniejsze ryzyko, że spowolnienie jednej  branży uderzy w cały projekt. 

Długie umowy najmu są kluczowe dla kapitału zagranicznego 

Dla zagranicznego inwestora długoterminowa umowa najmu jest często ważniejsza niż sam  budynek. To ona decyduje o przewidywalności przepływów pieniężnych, wartości aktywa i  możliwości finansowania zakupu. 

Dlatego inwestorzy szczególnie chętnie analizują magazyny z: 

– długą umową najmu, 

– silnym najemcą, 

– indeksacją czynszu, 

– dobrymi zabezpieczeniami, 

– jasnymi zasadami opłat eksploatacyjnych, 

– możliwością przedłużenia najmu, 

– techniczną uniwersalnością budynku, 

– alternatywnymi scenariuszami ponownego wynajęcia. 

JLL wskazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku inwestorzy w sektorze magazynowo logistycznym koncentrowali się na aktywach z długimi umowami najmu. Przykładem była  transakcja przejęcia portfela pięciu kompleksów logistycznych przez amerykański fundusz W.P.  Carey od Grupy Raben za około 170 mln EUR. Źródło: JLL [3]. 

To bardzo ważny przykład, ponieważ pokazuje zainteresowanie kapitału amerykańskiego aktywami  logistycznymi w Polsce, szczególnie tam, gdzie można połączyć dobrą lokalizację z  długoterminowym najmem. 

Sale and leaseback zyskuje na znaczeniu 

Jednym z trendów, który zagraniczni inwestorzy obserwują bardzo uważnie, są transakcje typu sale  and leaseback. Polegają one na tym, że firma sprzedaje własną nieruchomość inwestorowi, a  następnie zostaje w niej jako długoterminowy najemca. 

Dla firmy oznacza to uwolnienie kapitału z nieruchomości i możliwość przeznaczenia go na rozwój  podstawowego biznesu. 

Dla inwestora oznacza to zakup aktywa z najemcą, długą umową i przewidywalnym dochodem.

JLL wskazuje, że sale and leaseback stał się ważnym trendem w sektorze przemysłowym.  Przykładem była rekordowa transakcja, w której Eko Okna sprzedały dwie nowoczesne fabryki o  łącznej powierzchni 264 tys. m² spółce Realty Income. Według JLL była to największa transakcja  sprzedaży i leasingu zwrotnego w historii Europy Środkowo-Wschodniej. Źródło: JLL [5]. 

Dla inwestorów zagranicznych to bardzo atrakcyjny segment, ponieważ łączy nieruchomość przemysłową z długoterminowym dochodem od operatora, który faktycznie wykorzystuje obiekt w  swojej działalności. 

Kapitał zagraniczny wraca, ale jest bardziej selektywny 

Rynek magazynowy w Polsce nadal jest w dużej mierze domeną kapitału zagranicznego. JLL  wskazuje, że w 2026 roku dominacja kapitału zagranicznego nad krajowym w sektorze  magazynowo-przemysłowym ma utrzymywać się na wysokim poziomie. Jednocześnie eksperci JLL  zwracają uwagę na pierwsze oznaki powrotu zachodnich inwestorów instytucjonalnych. Źródło:  JLL [5]. 

To oznacza, że zagraniczni inwestorzy nadal widzą potencjał Polski, ale nie działają już tak  agresywnie jak w czasie najniższych stóp procentowych. Dziś zakup musi się bronić na wielu  poziomach: finansowym, technicznym, lokalizacyjnym i operacyjnym. 

Inwestorzy analizują: 

– czy czynsz jest rynkowy, 

– czy najemca jest stabilny, 

– czy budynek spełnia wymagania ESG, 

– czy jest dostęp do energii, 

– czy lokalizacja ma realny popyt, 

– czy możliwe jest refinansowanie, 

– czy aktywo będzie płynne przy sprzedaży, 

– czy zakup ma sens przy obecnym koszcie długu. 

To podejście jest bardziej dojrzałe. Polski rynek magazynowy przestaje być rynkiem „kupuj  wzrost”, a staje się rynkiem „kupuj jakość”. 

Preferencje europejskich inwestorów: lokalizacja i jakość 

Badanie CBRE European Investor Intentions Survey 2025 pokazuje, że sektor Industrial &  Logistics pozostaje jedną z najważniejszych klas aktywów dla europejskich inwestorów. W badaniu  wzięło udział 781 inwestorów, a 209 z nich wskazało sektor przemysłowy i logistyczny jako  główną klasę aktywów do przejęć w 2025 roku. CBRE wskazuje, że 27% respondentów wybrało  Industrial & Logistics jako główną klasę aktywów, a w grupie inwestorów I&L aż 68% planowało  kupować więcej w 2025 roku. Źródło: CBRE [6].

To pokazuje, że zainteresowanie logistyką nie jest wyłącznie polskim zjawiskiem. Jest częścią szerszego europejskiego trendu. 

Co ważne, CBRE wskazuje również, że inwestorzy I&L wyraźnie preferują lokalizację i jakość.  73% inwestorów koncentruje się na obiektach na głównych rynkach, a około 60% skupia się na  nowoczesnych budynkach. Źródło: CBRE [6]. 

Dla Polski to bardzo ważna informacja. Nie wystarczy mieć magazyn. Trzeba mieć magazyn w  odpowiednim miejscu, o odpowiednim standardzie i z odpowiednim najemcą. 

Zagraniczni inwestorzy szukają jakości, nie tylko wysokiego  yieldu 

W przeszłości część inwestorów patrzyła na Polskę głównie przez pryzmat wyższych stóp zwrotu  niż w Europie Zachodniej. Dziś ten argument nadal jest ważny, ale już niewystarczający. 

Zagraniczni inwestorzy pytają nie tylko: jaki jest yield? 

Pytają również: 

– czy ten yield wynika z atrakcyjnej okazji, czy z realnego ryzyka, 

– czy najemca zostanie w obiekcie po zakończeniu umowy, 

– czy czynsz można podnieść przy odnowieniu, 

– czy lokalizacja będzie atrakcyjna za 10 lat, 

– czy budynek spełni przyszłe wymagania techniczne, 

– czy bank sfinansuje taki zakup, 

– czy aktywo będzie płynne przy wyjściu z inwestycji. 

To bardzo ważna zmiana. Wysoki yield sam w sobie nie jest już wystarczającą rekomendacją.  Czasem może być sygnałem ryzyka. Dlatego inwestorzy coraz częściej wybierają aktywa, które  łączą rozsądną stopę zwrotu z jakością lokalizacji, stabilnym najmem i możliwością wzrostu  wartości. 

Polska na tle Europy Zachodniej 

Polska konkuruje o kapitał z rynkami takimi jak Niemcy, Holandia, Francja, Czechy, Hiszpania czy  Włochy. Każdy z tych rynków ma inną charakterystykę. 

Niemcy są największą gospodarką Europy i bardzo dojrzałym rynkiem logistycznym, ale oferują niższe stopy zwrotu i wyższe koszty wejścia. 

Holandia ma świetną infrastrukturę logistyczną, ale rynek jest bardzo konkurencyjny i drogi. 

Czechy są blisko Niemiec, ale mają mniejszą skalę i ograniczoną dostępność gruntów w  najlepszych lokalizacjach.

Polska oferuje większą skalę niż wiele krajów regionu, nadal konkurencyjne koszty, bliskość Niemiec i rosnącą rolę w europejskich łańcuchach dostaw. 

CBRE w European Logistics Outlook 2026 wskazuje, że w Europie narasta podział między  aktywami prime i słabszymi obiektami. Różnica pomiędzy najlepszymi aktywami logistycznymi a  resztą rynku ma się powiększać, co wzmacnia trend „flight to quality”. CBRE prognozuje też, że  wzrost czynszów prime w Europie w 2026 roku spowolni do 1,8%, ale wybrane rynki Europy  Środkowo-Wschodniej mogą osiągać lepsze wyniki. Źródło: CBRE [7]. 

Dla Polski oznacza to dużą szansę, ale tylko dla najlepszych lokalizacji i projektów. Inwestorzy  będą odróżniać magazyny prime od obiektów drugorzędnych znacznie mocniej niż kilka lat temu. 

Jakie lokalizacje w Polsce są najciekawsze dla inwestorów  zagranicznych? 

Z perspektywy inwestorów zagranicznych największe znaczenie mają lokalizacje, które łączą popyt  najemców, dobrą infrastrukturę i możliwość obsługi kilku rynków. 

Najważniejsze regiony to: 

Warszawa i okolice, 

Górny Śląsk, 

Polska Centralna, 

Wielkopolska, 

Dolny Śląsk, 

zachodnia Polska, 

lokalizacje przy granicy z Niemcami, 

korytarze autostradowe A2 i A4, 

lokalizacje przy terminalach intermodalnych, 

okolice portów morskich. 

Nie każda lokalizacja jest jednak atrakcyjna z tego samego powodu. Warszawa daje dostęp do  największego rynku konsumenckiego. Górny Śląsk ma silne zaplecze przemysłowe. Polska  Centralna daje dostęp do krajowej dystrybucji. Dolny Śląsk i Wielkopolska są ważne ze względu na  połączenia z Niemcami i Europą Zachodnią. 

Zachodnia Polska ma szczególne znaczenie dla inwestorów, którzy analizują obsługę rynku  niemieckiego z lokalizacji po polskiej stronie granicy. 

Zachodnia Polska i korytarz A2 z perspektywy inwestora 

Zachodnia Polska jest jednym z najbardziej interesujących obszarów dla inwestorów  magazynowych, ponieważ łączy kilka przewag.

Po pierwsze, znajduje się blisko Niemiec, czyli największej gospodarki Europy. Po drugie, pozwala obsługiwać rynek polski i niemiecki z jednej lokalizacji. 

Po trzecie, oferuje konkurencyjne koszty operacyjne względem wielu lokalizacji po stronie  niemieckiej. 

Po czwarte, korytarz autostrady A2 zapewnia połączenie z Poznaniem, Łodzią, Warszawą i  zachodnią Europą. 

Po piąte, lokalizacje przy granicy mogą być atrakcyjne dla operatorów 3PL, firm e commerce,  dystrybucji transgranicznej, lekkiej produkcji i firm budujących zapasy bliżej klientów. 

W tym kontekście projekty takie jak Gateway A2 w Świecku wpisują się w sposób myślenia  inwestorów zagranicznych. Lokalizacja przy granicy z Niemcami i przy autostradzie A2 może być atrakcyjna dla firm szukających nowoczesnej powierzchni magazynowej do obsługi Polski,  Niemiec i Europy Środkowej. 

Jak inwestorzy oceniają ryzyko? 

Zagraniczny inwestor nie patrzy wyłącznie na potencjał wzrostu. Równie ważne jest ryzyko. Najczęściej analizowane ryzyka to: 

koszt finansowania, 

kurs walutowy, 

poziom pustostanów, 

dostępność pracowników, 

dostęp do energii, 

ryzyko nadpodaży, 

standard techniczny budynku, 

wymogi ESG, 

płynność rynku przy sprzedaży, 

długość umowy najmu, 

ryzyko najemcy, 

możliwość ponownego wynajęcia, 

konkurencja nowych projektów, 

ceny gruntów, 

czas procedur administracyjnych.

Największą przewagę mają projekty, w których te ryzyka są ograniczone. Dlatego tak ważne są długie umowy najmu, dobra lokalizacja, elastyczny układ budynku, możliwość podziału na moduły  i dostęp do infrastruktury. 

ESG i energia stają się warunkiem, nie dodatkiem 

Dla inwestorów zagranicznych ESG nie jest już wyłącznie elementem wizerunkowym. Coraz  częściej wpływa na finansowanie, wycenę, zainteresowanie najemców i możliwość sprzedaży  aktywa w przyszłości. 

Nowoczesny magazyn powinien odpowiadać na pytania: 

czy budynek ma certyfikację środowiskową, 

czy zużywa mniej energii, 

czy posiada LED, 

czy możliwa jest instalacja fotowoltaiki, 

czy najemca ma dostęp do odpowiedniej mocy, 

czy obiekt ma rozwiązania ograniczające emisje, 

czy budynek będzie spełniał wymagania funduszy za kilka lat. 

CBRE wskazuje, że w europejskiej logistyce coraz ważniejsze będą kwestie zasilania, konkurencji  o grunty i pragmatycznego podejścia do transformacji klimatycznej. Zabezpieczenie dostępu do  energii ma stawać się coraz ważniejsze, ponieważ sieci energetyczne w wielu lokalizacjach są blisko limitów. Źródło: CBRE [7]. 

Dla inwestorów w Polsce oznacza to, że atrakcyjność magazynu będzie coraz mocniej zależeć nie  tylko od lokalizacji przy autostradzie, ale również od infrastruktury energetycznej. 

Czy inwestorzy zagraniczni nadal wierzą w wzrost czynszów? 

Tak, ale ostrożniej. W ostatnich latach wzrost czynszów był wspierany przez inflację, koszty  budowy, ograniczoną podaż w najlepszych lokalizacjach i wysokie wymagania techniczne  najemców. Dziś inwestorzy zakładają bardziej umiarkowany scenariusz. 

CBRE prognozuje, że wzrost czynszów prime w europejskiej logistyce spowolni w 2026 roku do  około 1,8%, przy czym wybrane rynki Europy Środkowo-Wschodniej mogą osiągać lepsze wyniki.  Jednocześnie CBRE wskazuje, że różnica pomiędzy najlepszymi aktywami a resztą rynku będzie  się powiększać. Źródło: CBRE [7]. 

Oznacza to, że inwestorzy zagraniczni nie zakładają już automatycznie szybkiego wzrostu  czynszów w każdym projekcie. Wzrost będzie bardziej selektywny. Największy potencjał będą miały lokalizacje z ograniczoną dostępnością nowej podaży, silnym popytem najemców i wysokimi  kosztami odtworzenia. 

Co przyciąga zagraniczny kapitał do Polski?

Najważniejsze argumenty, które przyciągają kapitał zagraniczny do polskiego rynku  magazynowego, to: 

– duża skala rynku, 

– płynność transakcyjna, 

– stabilny popyt najemców, 

– bliskość Niemiec, 

– rosnące znaczenie Polski w łańcuchach dostaw, 

– nearshoring, 

– rozwój e commerce, 

– duża rola operatorów 3PL, 

– konkurencyjne koszty, 

– potencjalnie atrakcyjna premia za ryzyko względem Europy Zachodniej, – dostępność nowoczesnych obiektów klasy A, 

– możliwość transakcji sale and leaseback, 

– perspektywa wzrostu czynszów w najlepszych lokalizacjach, 

– rozwój infrastruktury, 

– duża liczba międzynarodowych najemców. 

Polska nie jest już traktowana jako rynek eksperymentalny. Dla wielu inwestorów stała się stałym  elementem strategii inwestycyjnej w Europie. 

Co może ograniczać zainteresowanie inwestorów? 

Pomimo atrakcyjności polskiego rynku istnieją również czynniki, które mogą ograniczać aktywność inwestorów zagranicznych. 

Najważniejsze bariery to: 

– wysoki koszt długu, 

– niepewność dotycząca stóp procentowych, 

– różnice oczekiwań cenowych między kupującymi i sprzedającymi, 

– ryzyko kursowe, 

– ostrożność banków, 

– wzrost kosztów budowy,

– dostępność energii, 

– wydłużone procedury administracyjne, 

– ryzyko nadpodaży w wybranych lokalizacjach, 

– rosnące wymagania ESG, 

– selektywność najemców, 

– brak odpowiednich aktywów prime na sprzedaż. 

To oznacza, że polski rynek magazynowy pozostaje atrakcyjny, ale nie jest wolny od ryzyk.  Inwestorzy zagraniczni są gotowi kupować, ale oczekują lepszej jakości danych, bardziej  przejrzystych założeń i większej dyscypliny cenowej. 

Jakie aktywa magazynowe są dziś najbardziej poszukiwane? 

Największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych cieszą się: 

– nowoczesne magazyny klasy A, 

– obiekty z długimi umowami najmu, 

– aktywa wynajęte pewnym najemcom, 

– portfele magazynowe, 

– obiekty BTS, 

– sale and leaseback, 

– magazyny przy autostradach, 

– lokalizacje przy granicy z Niemcami, np. https://gatewaya2.pl/ 

– centra dystrybucyjne dla e commerce, 

– obiekty dla operatorów 3PL, 

– powierzchnie produkcyjno-magazynowe, 

– magazyny z potencjałem ESG, 

– aktywa z możliwością ekspansji. 

Mniej atrakcyjne są obiekty starsze, słabo położone, wymagające wysokich nakładów, z krótką umową najmu lub jednym najemcą o podwyższonym ryzyku. 

Czy polski rynek magazynowy jest już rynkiem dojrzałym?

Tak, polski rynek magazynowy można już uznać za rynek dojrzały, choć nadal rozwijający się. Jego  dojrzałość wynika ze skali zasobów, obecności międzynarodowych deweloperów, globalnych  najemców, dużych funduszy inwestycyjnych i coraz bardziej profesjonalnej struktury transakcji. 

Dojrzałość rynku oznacza jednak również większą selektywność. W dojrzałym rynku nie wystarczy  hasło „magazyn w Polsce”. Trzeba wykazać, że projekt ma właściwą lokalizację, najemcę, umowę,  parametry techniczne i sensowną strategię wyjścia. 

Dla najlepszych aktywów to dobra wiadomość. Dla słabszych projektów oznacza większą presję. 

Jak zagraniczni inwestorzy patrzą na Gateway A2 i podobne  lokalizacje? 

Inwestor zagraniczny analizujący projekt taki jak Gateway A2 w Świecku będzie patrzył przede  wszystkim na lokalizację i jej funkcję w łańcuchu dostaw. 

Najważniejsze argumenty to: 

– bezpośrednia bliskość granicy z Niemcami, 

– położenie przy autostradzie A2, 

– możliwość obsługi rynku polskiego i niemieckiego, 

– atrakcyjność dla operatorów 3PL, 

– potencjał dla e commerce i dystrybucji transgranicznej, 

– znaczenie zachodniej Polski w nearshoringu, 

– możliwość obsługi Europy Środkowej i Zachodniej, 

– dostęp do korytarza Poznań Berlin, 

– elastyczność powierzchni dla najemców. 

Dla inwestora zagranicznego taka lokalizacja może być interesująca, jeżeli projekt łączy  odpowiedni standard techniczny, realny popyt najemców, dobrą dostępność komunikacyjną i  wiarygodny model komercjalizacji. Tak się właśnie dzieje w projekcie Gateway. 

Najważniejsze wnioski 

Inwestorzy zagraniczni patrzą na polski rynek magazynowy pozytywnie, ale coraz bardziej  selektywnie. 

W pierwszej połowie 2026 roku wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomości  komercyjnych przekroczył 3,03 mld EUR, co oznaczało wzrost o 78% rok do roku i najlepszy  wynik pierwszego półrocza od 2018 roku.

W 2025 roku całkowity wolumen inwestycyjny w Polsce wyniósł 4,5 mld EUR, a na rynku zawarto  151 transakcji. 

W pierwszym kwartale 2026 roku sektor magazynowy osiągnął niemal 450 mln EUR wolumenu  transakcji inwestycyjnych. 

Polska posiadała 37,4 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej na koniec  pierwszego kwartału 2026 roku. 

Popyt najemców w pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł 1,58 mln m², a współczynnik  pustostanów wynosił 7,3%. 

Zagraniczni inwestorzy koncentrują się na aktywach z długimi umowami najmu, silnymi  najemcami i dobrą lokalizacją. 

Rosnące znaczenie mają transakcje sale and leaseback, które dają inwestorom długoterminowy  dochód, a firmom możliwość uwolnienia kapitału. 

Największe znaczenie będą miały aktywa prime, czyli nowoczesne magazyny w najlepszych  lokalizacjach. 

Zachodnia Polska i korytarz A2 mogą być szczególnie interesujące dla inwestorów analizujących  obsługę rynku niemieckiego i logistykę transgraniczną. 

FAQ: inwestorzy zagraniczni a polski rynek magazynowy 

Czy inwestorzy zagraniczni nadal interesują się polskim rynkiem  magazynowym? 

Tak. Dane z 2026 roku pokazują wzrost aktywności inwestycyjnej, a sektor magazynowo logistyczny pozostaje jedną z najważniejszych klas aktywów. Inwestorzy są jednak bardziej  selektywni i koncentrują się na jakości aktywów. 

Dlaczego Polska jest atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów magazynowych? 

Polska oferuje dużą skalę rynku, bliskość Niemiec, rozwiniętą infrastrukturę, konkurencyjne koszty,  rosnący popyt najemców oraz strategiczne położenie w Europie Środkowej. 

Jakie magazyny są najbardziej atrakcyjne dla inwestorów? 

Najbardziej atrakcyjne są nowoczesne magazyny klasy A, położone przy autostradach, dużych  miastach, granicy z Niemcami i terminalach intermodalnych. Kluczowe są również długie umowy  najmu i wiarygodni najemcy. 

Czy zagraniczni inwestorzy patrzą tylko na yield? 

Nie. Yield jest ważny, ale inwestorzy analizują również lokalizację, najemcę, długość umowy, ESG,  dostęp do energii, możliwość refinansowania i potencjał ponownego wynajęcia. 

Czy sale and leaseback jest ważny na rynku magazynowym?

Tak. Sale and leaseback zyskuje na znaczeniu, ponieważ daje firmom możliwość uwolnienia  kapitału, a inwestorom pozwala kupić aktywo z długoterminowym najemcą i przewidywalnym  dochodem. 

Czy zachodnia Polska jest atrakcyjna dla inwestorów zagranicznych? 

Tak. Zachodnia Polska łączy bliskość Niemiec, dostęp do autostrady A2, konkurencyjne koszty oraz  możliwość obsługi rynku polskiego i niemieckiego z jednej lokalizacji. 

Czy Gateway A2 wpisuje się w oczekiwania inwestorów? 

Gateway A2 w Świecku wpisuje się w oczekiwania inwestorów analizujących logistykę transgraniczną, obsługę rynku niemieckiego i lokalizacje przy głównych korytarzach  transportowych. Kluczowe znaczenie ma położenie przy granicy z Niemcami i autostradzie A2. 

Podsumowanie 

Inwestorzy zagraniczni patrzą na polski rynek magazynowy jako na jeden z najważniejszych i  najbardziej perspektywicznych segmentów nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej.  Polska oferuje dużą skalę rynku, stabilny popyt najemców, bliskość Niemiec, konkurencyjne  koszty, rozwiniętą infrastrukturę i potencjał wzrostu wynikający z nearshoringu, e commerce oraz  rozwoju logistyki kontraktowej. 

Jednocześnie rynek stał się bardziej dojrzały. Kapitał zagraniczny nadal jest zainteresowany Polską,  ale wybiera ostrożniej. Największe znaczenie mają dziś aktywa wysokiej jakości, długie umowy  najmu, wiarygodni najemcy, dobra lokalizacja, ESG, dostęp do energii i możliwość ponownego  wynajęcia powierzchni. 

Największe szanse na przyciągnięcie kapitału mają projekty, które łączą funkcję logistyczną,  strategiczne położenie i realną użyteczność dla najemców. W tym kontekście zachodnia Polska,  korytarz A2 oraz lokalizacje przy granicy z Niemcami mogą odgrywać coraz większą rolę. 

Co dalej? 

Skoro inwestorzy zagraniczni coraz uważniej analizują polski rynek magazynowy, naturalnie  pojawia się kolejne pytanie: czy to nadal dobry moment na inwestycje magazynowe? 

W następnym artykule przeanalizujemy temat: Czy to jeszcze dobry moment na inwestycje  magazynowe? Przyjrzymy się cyklowi rynku, cenom gruntów, dostępności finansowania, kosztom  budowy, poziomowi pustostanów, czynszom oraz temu, jakie projekty mogą być najbardziej  odporne na zmiany koniunktury. 

Źródła wykorzystane w artykule 

[1] CBRE, Poland Investment Figures Q2 2026, dane o wolumenie inwestycji w Polsce w pierwszej  połowie 2026 roku: ponad 3,03 mld EUR, wzrost o 78% rok do roku i najlepszy wynik pierwszego  półrocza od 2018 roku.

[2] Avison Young, Real Estate Investment Market in Poland 2025, dane o wolumenie  inwestycyjnym w Polsce w 2025 roku: 4,5 mld EUR, 151 transakcji oraz ponad 40% rocznego  wyniku w czwartym kwartale. 

[3] JLL, Wiosenne przebudzenie na polskim rynku inwestycyjnym, dane o pierwszym kwartale  2026 roku: ponad 1 mld EUR inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, niemal 450 mln  EUR w sektorze magazynowym oraz przykład transakcji W.P. Carey i Raben. 

[4] CBRE, Stabilne zaplecze nowych inwestycji na rynku magazynowym, dane za pierwszy kwartał 2026 roku: 37,4 mln m² zasobów, 1,46 mln m² w budowie, 653 tys. m² nowej podaży, 1,58 mln m² popytu i 7,3% pustostanów. 

[5] JLL, Polski rynek inwestycyjny utrzymuje dobrą formę, dane i komentarze dotyczące sektora  magazynowo-przemysłowego, transakcji sale and leaseback, dominacji kapitału zagranicznego i  przykładów transakcji Eko Okna, LPP oraz Adventum. 

[6] CBRE, European Investor Intentions Survey 2025, dane dotyczące preferencji europejskich  inwestorów w sektorze Industrial & Logistics: 781 respondentów, 209 inwestorów koncentrujących  się na I&L, 27% wskazań dla I&L jako głównej klasy aktywów, 68% inwestorów I&L planujących  większe zakupy i 73% koncentrujących się na głównych rynkach. 

[7] CBRE, European Logistics Outlook 2026, prognozy dotyczące europejskiego rynku  logistycznego, wzrostu czynszów prime, trendu flight to quality, dostępności energii, konkurencji o  grunty i rosnącego znaczenia jakości aktywów.