Jak wojna handlowa, nearshoring i globalne  kryzysy zmieniają logistykę oraz rynek  magazynowy w Europie? 

Globalne kryzysy, wojna handlowa pomiędzy USA i Chinami, pandemia, wojna w Ukrainie oraz  zakłócenia na głównych szlakach transportowych sprawiają, że firmy coraz częściej przebudowują swoje łańcuchy dostaw. Najważniejszym kierunkiem tej zmiany jest skracanie tras dostaw,  relokacja produkcji bliżej klientów oraz zwiększanie bezpieczeństwa operacyjnego. Efektem jest  rosnące znaczenie Europy Środkowej, a szczególnie Polski, jako miejsca dla produkcji,  magazynowania i dystrybucji towarów. 

Dla rynku nieruchomości komercyjnych oznacza to jedno: nowoczesne magazyny, parki  logistyczne i centra dystrybucyjne stają się strategiczną infrastrukturą europejskiej gospodarki. Nie  są już wyłącznie miejscem składowania towarów. Coraz częściej decydują o tym, czy firma jest w  stanie szybko dostarczać produkty, utrzymać ciągłość sprzedaży i ograniczyć ryzyko związane z  globalnymi zakłóceniami. 

Najważniejsze trendy zmieniające logistykę w Europie 

Globalne łańcuchy dostaw stały się zbyt ryzykowne 

Przez wiele lat globalizacja opierała się na jednym założeniu: produkować tam, gdzie jest najtaniej,  a następnie transportować towary na rynki docelowe. Dlatego wiele firm przenosiło produkcję do  Azji, głównie do Chin, Wietnamu, Bangladeszu, Indii czy innych krajów o niższych kosztach pracy.

Ten model działał dobrze w czasach stabilnych cen transportu, przewidywalnych terminów dostaw i  względnego spokoju geopolitycznego. Jednak ostatnie lata pokazały, że bardzo długie i  skomplikowane łańcuchy dostaw są podatne na zakłócenia. 

McKinsey wskazuje, że globalne łańcuchy wartości w ostatnich dekadach stały się dłuższe i  bardziej złożone, a od 2000 roku wartość handlu dobrami pośrednimi wzrosła trzykrotnie,  przekraczając 10 bilionów dolarów rocznie. Jednocześnie firmy mogą dziś oczekiwać zakłóceń łańcucha dostaw trwających miesiąc lub dłużej średnio co 3,7 roku. 

To bardzo ważna zmiana. Dawniej zakłócenia traktowano jako wyjątek. Dziś stały się stałym  elementem planowania biznesowego. Firmy coraz częściej pytają nie tylko o najniższy koszt  produkcji, ale także o odporność, elastyczność i bezpieczeństwo dostaw. 

Od modelu Just in Time do modelu Just in Case 

Przez wiele lat w logistyce dominował model Just in Time. Zakładał on minimalizację zapasów,  redukcję kosztów magazynowania i dostawy dokładnie wtedy, kiedy są potrzebne. Było to  rozwiązanie bardzo efektywne finansowo, ale tylko pod warunkiem, że cały łańcuch dostaw działał bez zakłóceń. 

Kryzysy ostatnich lat pokazały słabość tego podejścia. Jeżeli fabryka w Azji przestaje produkować,  port zostaje zablokowany, transport morski się opóźnia albo rosną koszty frachtu, firma bez  zapasów bardzo szybko traci możliwość obsługi klientów. 

Dlatego coraz większe znaczenie zyskuje model Just in Case. Oznacza on budowanie większej  odporności operacyjnej poprzez dodatkowe zapasy, alternatywnych dostawców, magazyny  regionalne i bardziej elastyczne centra dystrybucyjne. 

McKinsey podkreśla, że firmy muszą dziś szukać równowagi pomiędzy efektywnością a  odpornością. Według tej analizy wystarczający poziom zapasów bezpieczeństwa może ograniczać finansowy wpływ zakłóceń, a przedsiębiorstwa coraz częściej muszą budować redundancję w  sieciach dostawców i transporcie. 

Dla rynku magazynowego oznacza to wzrost znaczenia powierzchni, które nie tylko obsługują bieżącą dystrybucję, ale również pełnią funkcję bufora bezpieczeństwa. 

Wojna handlowa zmieniła sposób myślenia o lokalizacji  produkcji 

Wojna handlowa pomiędzy USA i Chinami była jednym z pierwszych sygnałów, że globalizacja w  dotychczasowej formie zaczyna się zmieniać. Cła, ograniczenia eksportowe, sankcje, kontrole  technologiczne i napięcia polityczne zaczęły wpływać na decyzje produkcyjne firm. 

W praktyce przedsiębiorstwa zaczęły analizować, czy nadmierna zależność od jednego kraju lub  jednego regionu nie jest zbyt dużym ryzykiem. 

Nie oznacza to, że Chiny przestały być istotne. Wręcz przeciwnie, nadal pozostają jednym z  najważniejszych centrów produkcyjnych świata. Jednak firmy zaczynają stosować strategie China  Plus One, nearshoring i friendshoring, czyli dodawanie alternatywnych lokalizacji produkcyjnych  oraz przenoszenie części procesów bliżej klientów.

Reuters, powołując się na Europejską Izbę Handlową w Chinach, informował, że ponad 70%  europejskich firm w Chinach ponownie przeanalizowało swoje strategie łańcuchów dostaw w  ostatnich dwóch latach, a około 10% budowało alternatywne łańcuchy poza Chinami. 

To nie jest jednorazowy trend. To strukturalna zmiana w sposobie zarządzania ryzykiem. Firmy  nadal szukają efektywności kosztowej, ale jednocześnie chcą większej kontroli nad dostawami. 

Kryzys na Morzu Czerwonym pokazał słabość transportu  morskiego 

Jednym z najbardziej widocznych przykładów zakłóceń logistycznych był kryzys na Morzu  Czerwonym. Ataki na statki handlowe spowodowały, że wiele firm transportowych zaczęło omijać Kanał Sueski i kierować statki wokół Przylądka Dobrej Nadziei. 

To oznaczało dłuższe trasy, większe zużycie paliwa, opóźnienia i wyższe koszty transportu. 

Reuters informował w 2024 roku, że liczne statki zaczęły omijać Morze Czerwone i Zatokę Adeńską, wybierając trasę wokół Afryki. Dla wielu firm oznaczało to wydłużenie czasu transportu  morskiego i konieczność dodatkowego zabezpieczania dostaw. 

Z punktu widzenia europejskich firm jest to bardzo ważny sygnał. Jeżeli produkt musi pokonać kilka tysięcy kilometrów drogą morską, każda blokada, konflikt lub zmiana trasy może zaburzyć cały model biznesowy. Właśnie dlatego coraz więcej firm rozważa produkcję i magazynowanie  bliżej rynku końcowego. 

Bezpieczeństwo dostaw stało się równie ważne jak cena 

Jeszcze niedawno głównym pytaniem było: gdzie wyprodukować najtaniej? 

Dziś coraz częściej pytanie brzmi: gdzie wyprodukować i magazynować tak, aby dostawy były  bezpieczne, przewidywalne i odporne na kryzysy? 

To ogromna zmiana. W nowoczesnej logistyce liczy się nie tylko cena metra kwadratowego  magazynu, ale również: 

– dostęp do autostrad, 

– bliskość klientów, 

– czas dostawy, 

– możliwość skalowania powierzchni, 

– dostępność pracowników, 

– bezpieczeństwo prawne i polityczne, 

– stabilność kraju, 

– możliwość obsługi kilku rynków z jednej lokalizacji.

Komisja Europejska podkreśla, że dostęp do surowców krytycznych ma coraz większe znaczenie  dla gospodarki UE, a ryzyko dostaw jest związane między innymi z koncentracją produkcji w  wybranych krajach. Przykładowo Chiny odpowiadają za 100% unijnej podaży ciężkich  pierwiastków ziem rzadkich, Turcja za 99% podaży boru, a Republika Południowej Afryki za 71%  zapotrzebowania UE na platynę. 

Ten przykład dobrze pokazuje, dlaczego Europa chce dywersyfikować dostawy i wzmacniać lokalne łańcuchy wartości. Dla logistyki oznacza to większe znaczenie regionalnych centrów  produkcyjnych, magazynowych i dystrybucyjnych. 

Nearshoring, reshoring, friendshoring: czym się różnią? 

W dyskusji o nowych łańcuchach dostaw często pojawiają się trzy pojęcia: nearshoring, reshoring i  friendshoring. Warto je uporządkować, ponieważ wszystkie mają wpływ na rynek magazynowy w  Europie. 

Największą szansą dla Polski jest nearshoring i friendshoring. Polska nie zawsze będzie miejscem  najtańszej produkcji, ale może być miejscem bardziej bezpiecznym, bliższym, przewidywalnym i  lepiej połączonym z rynkami Europy Zachodniej. 

Europa Środkowa zyskuje na zmianach w globalnej produkcji 

Europa Środkowa staje się jednym z naturalnych beneficjentów zmian w światowej logistyce.  Wynika to z kilku czynników. 

Po pierwsze, region znajduje się blisko największych gospodarek europejskich, takich jak Niemcy,  Francja, Włochy, Austria i kraje Beneluksu. 

Po drugie, wiele krajów Europy Środkowej należy do Unii Europejskiej, co oznacza wspólne  regulacje, brak barier celnych wewnątrz UE i większą przewidywalność prawną. 

Po trzecie, koszty prowadzenia działalności są nadal często niższe niż w Europie Zachodniej. Po czwarte, region posiada coraz lepszą infrastrukturę drogową, kolejową i magazynową. 

W tym kontekście Polska ma wyjątkowo mocną pozycję. Jest dużym rynkiem wewnętrznym, leży  przy granicy z Niemcami, posiada rozwiniętą sieć autostrad i jest jednym z największych rynków  magazynowych w Europie.

Według CBRE na koniec czwartego kwartału 2025 roku całkowite zasoby powierzchni  magazynowej i logistycznej w Polsce osiągnęły 36,6 mln m², co oznaczało wzrost o 5,9% rok do  roku. CBRE wskazuje również, że taki poziom zasobów umacnia pozycję Polski jako jednego z  największych rynków magazynowych w Europie. 

Polska staje się jednym z głównych beneficjentów  nearshoringu 

Polska korzysta na globalnych zmianach z kilku powodów. 

Po pierwsze, znajduje się pomiędzy Europą Zachodnią a Europą Środkowo Wschodnią. To pozwala  obsługiwać wiele rynków z jednej lokalizacji. 

Po drugie, graniczy z Niemcami, czyli największą gospodarką Europy. Dla firm produkcyjnych i  logistycznych oznacza to możliwość działania blisko kluczowego rynku, ale przy niższych kosztach  niż po stronie niemieckiej. 

Po trzecie, Polska posiada silny rynek pracy, rozwiniętą bazę produkcyjną oraz doświadczenie w  obsłudze sektora automotive, e commerce, 3PL, retail i lekkiej produkcji. 

Po czwarte, nowoczesna powierzchnia magazynowa w Polsce jest dostępna w wielu regionach, w  tym przy głównych korytarzach transportowych. 

Knight Frank wskazuje, że w 2025 roku całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce  wyniósł 6,6 mln m², co było trzecim najwyższym wynikiem w historii rynku. Według tego samego  raportu popyt był napędzany głównie przez operatorów 3PL i sieci handlowe, a firmy z sektora  lekkiej produkcji odpowiadały za około 15% całkowitego wolumenu najmu. 

To bardzo ważne, ponieważ pokazuje, że polski rynek magazynowy nie rośnie wyłącznie dzięki  klasycznej logistyce. Coraz większe znaczenie mają również firmy produkcyjne, które szukają powierzchni łączących funkcje magazynu, dystrybucji i lekkiej produkcji. 

Rynek magazynowy w Polsce jako infrastruktura  bezpieczeństwa 

Nowoczesne magazyny klasy A stają się dziś elementem infrastruktury bezpieczeństwa  biznesowego. Dla firm działających w Europie nie wystarczy już posiadać tani magazyn. Potrzebna  jest lokalizacja, która zapewnia szybki dostęp do klientów, możliwość elastycznego zwiększania  powierzchni i odporność na zakłócenia. 

Magazyn może dziś pełnić kilka funkcji jednocześnie: 

– centrum dystrybucyjne, 

– centrum zapasów bezpieczeństwa, 

– punkt przeładunkowy, 

– hub e commerce, 

– zaplecze dla produkcji,

– centrum obsługi rynku transgranicznego. 

To właśnie dlatego rośnie znaczenie nieruchomości logistycznych położonych przy głównych  autostradach i granicach państw. Firmy chcą mieć możliwość szybkiego reagowania na zmiany  popytu i zakłócenia w dostawach. 

Zachodnia Polska jako brama logistyczna Europy 

Jednym z regionów, który może najbardziej korzystać na tych zmianach, jest zachodnia Polska. Dlaczego? 

Ponieważ łączy kilka przewag w jednej lokalizacji: 

– bliskość Niemiec, 

– dostęp do autostrady A2, 

– możliwość obsługi rynku polskiego i niemieckiego, 

– niższe koszty niż w Niemczech, 

– położenie w Unii Europejskiej, 

– dostęp do rozwijającego się rynku magazynowego. 

Dla firm obsługujących Niemcy, Polskę, Czechy, kraje bałtyckie i Europę Środkową, magazyn w  zachodniej Polsce może być bardzo efektywnym rozwiązaniem. Pozwala skrócić trasy dostaw,  ograniczyć koszty i jednocześnie utrzymać bliskość największych klientów. 

Gateway A2 w Świecku: przykład lokalizacji odpowiadającej  na nowe potrzeby rynku 

Właśnie w tym kontekście warto spojrzeć na Świecko i projekt Gateway A2. https://gatewaya2.pl/ 

Świecko znajduje się bezpośrednio przy granicy z Niemcami i przy autostradzie A2, jednym z  najważniejszych korytarzy transportowych łączących Polskę z Europą Zachodnią. To lokalizacja,  która wpisuje się w najważniejsze trendy współczesnej logistyki: nearshoring, cross border  logistics, bezpieczeństwo dostaw, obsługę rynku niemieckiego i skracanie łańcuchów dostaw. 

Dla firm logistycznych, produkcyjnych, operatorów 3PL i e commerce taka lokalizacja może  oznaczać: 

– krótszy czas dostaw do Niemiec, 

– możliwość obsługi dwóch rynków z jednego magazynu, 

– niższe koszty operacyjne niż w wielu lokalizacjach niemieckich, 

– dostęp do nowoczesnej powierzchni klasy A,

– lepszą odporność łańcucha dostaw. 

Gateway A2 może być więc przedstawiany nie tylko jako oferta magazynowa, ale jako odpowiedź na zmianę całego modelu europejskiej logistyki. To szczególnie ważne w czasach, w których firmy  nie szukają już wyłącznie powierzchni, ale strategicznej lokalizacji zabezpieczającej ich  działalność. 

Które branże najbardziej korzystają na nearshoringu i  zmianach logistycznych? 

Największy potencjał w Polsce mają branże, które potrzebują jednocześnie bliskości rynku,  stabilnych dostaw i nowoczesnej powierzchni magazynowej. 

Należą do nich między innymi: 

– branża automotive, 

– e commerce, 

– retail, 

– operatorzy logistyczni 3PL, 

– elektronika, 

– AGD, 

– farmacja, 

– lekka produkcja, 

– opakowania, 

– części zamienne, 

– produkty szybkozbywalne, 

– dystrybucja transgraniczna. 

W praktyce oznacza to, że popyt na magazyny będzie coraz bardziej zróżnicowany. Nie będą to  wyłącznie duże centra dystrybucyjne dla handlu internetowego. Coraz większe znaczenie będą miały także obiekty łączące funkcje magazynowe, produkcyjne, serwisowe i dystrybucyjne. 

Wojna w Ukrainie zwiększyła znaczenie stabilnych lokalizacji  w UE 

Wojna w Ukrainie pokazała, jak ważne jest położenie geopolityczne. Dla firm międzynarodowych  stabilność kraju, przynależność do Unii Europejskiej i dostęp do infrastruktury stały się istotnymi  argumentami przy wyborze lokalizacji.

Polska, mimo położenia przy wschodniej granicy Unii Europejskiej, zyskała znaczenie jako kraj  frontowy dla logistyki, pomocy humanitarnej, transportu i odbudowy przepływów handlowych w  regionie. 

Jednocześnie bliskość Niemiec i zachodnich rynków sprawia, że Polska może pełnić podwójną funkcję: zaplecza dla Europy Zachodniej oraz bramy do Europy Środkowo Wschodniej. 

To właśnie ta dwukierunkowa rola jest bardzo ważna dla inwestorów magazynowych. 

Friendshoring: Polska jako bezpieczny partner w łańcuchu  dostaw 

Friendshoring oznacza przenoszenie produkcji lub dostaw do krajów uznawanych za politycznie  stabilne, przewidywalne i należące do tego samego kręgu gospodarczego lub sojuszniczego. 

Dla firm z Europy Zachodniej Polska jest naturalnym kandydatem do takiej strategii. Jest członkiem  Unii Europejskiej i NATO, posiada wspólne regulacje handlowe z rynkiem unijnym i jest silnie  zintegrowana z europejskim przemysłem. 

To ma szczególne znaczenie w branżach wymagających bezpieczeństwa dostaw, takich jak  automotive, elektronika, energetyka, farmacja, komponenty przemysłowe i technologie. 

Nie każda firma przeniesie całą produkcję do Polski. Jednak wiele firm może przenieść część procesów, stworzyć zapasowe centrum produkcyjne, dodatkowy magazyn lub regionalny hub  dystrybucyjny. 

Automatyzacja i AI wzmacniają znaczenie nowoczesnych  magazynów 

Współczesne magazyny coraz częściej korzystają z automatyzacji, robotyzacji i systemów opartych  o dane. To kolejny argument za wyborem nowoczesnych obiektów klasy A. 

Dla najemców znaczenie mają dziś nie tylko lokalizacja i czynsz, ale również: – wysokość składowania, 

– nośność posadzki, 

– liczba doków, 

– możliwość automatyzacji, 

– dostęp do energii, 

– ESG, 

– certyfikacja środowiskowa, 

– możliwość rozbudowy, 

– infrastruktura dla pracowników.

W świecie, w którym logistyka musi być szybka, przewidywalna i odporna na zakłócenia, starsze  obiekty coraz częściej nie spełniają wymagań dużych najemców. 

To wzmacnia popyt na nowoczesne parki logistyczne w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. ESG i bezpieczeństwo energetyczne 

Kolejnym trendem wpływającym na rynek magazynowy jest ESG. Firmy coraz częściej pytają o  efektywność energetyczną, możliwość montażu fotowoltaiki, certyfikację budynku, ślad węglowy  transportu i ekologiczne rozwiązania operacyjne. 

Skracanie łańcuchów dostaw może mieć również wymiar środowiskowy. Krótszy transport oznacza  potencjalnie niższe emisje i większą kontrolę nad procesami logistycznymi. 

Dlatego nearshoring i ESG coraz częściej wzajemnie się uzupełniają. Firma, która przenosi część produkcji bliżej rynku końcowego, może jednocześnie poprawić bezpieczeństwo dostaw, skrócić czas transportu i ograniczyć wpływ środowiskowy logistyki. 

Co to oznacza dla inwestorów magazynowych? 

Dla inwestorów komercyjnych zmiana globalnych łańcuchów dostaw oznacza długoterminową szansę. 

Najbardziej atrakcyjne będą lokalizacje, które spełniają kilka warunków jednocześnie: – znajdują się przy głównych korytarzach transportowych, 

– mają dostęp do dużych rynków konsumenckich, 

– oferują możliwość obsługi transgranicznej, 

– posiadają nowoczesną powierzchnię klasy A, 

– umożliwiają rozbudowę, 

– są atrakcyjne kosztowo względem Europy Zachodniej, 

– wpisują się w trendy nearshoringu i friendshoringu. 

Właśnie dlatego zachodnia Polska, a szczególnie lokalizacje przy A2 i granicy z Niemcami, mogą zyskiwać na znaczeniu w najbliższych latach. 

Co to oznacza dla najemców magazynowych? 

Dla najemców zmiany są równie istotne. 

Firmy, które do tej pory opierały się na odległych dostawach, mogą potrzebować dodatkowej  powierzchni w Europie. Część z nich będzie szukała magazynów buforowych, część centrów  dystrybucyjnych, a część obiektów umożliwiających lekką produkcję lub montaż. 

Dobrze dobrany magazyn może pozwolić firmie:

– skrócić czas dostawy, 

– zmniejszyć ryzyko opóźnień, 

– poprawić obsługę klientów, 

– zwiększyć elastyczność, 

– zabezpieczyć zapasy, 

– ograniczyć koszty transportu, 

– obsługiwać wiele rynków z jednej lokalizacji. 

Z tego powodu decyzja o wynajmie magazynu staje się dziś decyzją strategiczną, a nie wyłącznie  operacyjną. 

Najważniejsze wnioski 

Globalne kryzysy pokazały, że długie łańcuchy dostaw są podatne na zakłócenia. Firmy coraz częściej przechodzą od modelu Just in Time do modelu Just in Case. 

Wojna handlowa, pandemia, wojna w Ukrainie i kryzysy transportowe zwiększyły znaczenie  bezpieczeństwa dostaw. 

Nearshoring i friendshoring wzmacniają pozycję Europy Środkowej. 

Polska jest jednym z największych beneficjentów tych zmian dzięki położeniu, infrastrukturze,  kosztom i bliskości Niemiec. 

Polski rynek magazynowy osiągnął 36,6 mln m² nowoczesnej powierzchni na koniec 2025 roku. 

Popyt na magazyny w Polsce wyniósł 6,6 mln m² w 2025 roku, co było trzecim najwyższym  wynikiem w historii rynku. 

Zachodnia Polska, autostrada A2 i lokalizacje przy granicy z Niemcami będą zyskiwać na  znaczeniu. 

Gateway A2 w Świecku wpisuje się w najważniejsze trendy europejskiej logistyki: nearshoring,  cross border logistics, bezpieczeństwo dostaw i obsługę rynku niemieckiego. 

FAQ: globalne kryzysy, nearshoring i rynek magazynowy w  Europie 

Czy wojna handlowa zwiększa popyt na magazyny w Europie? 

Tak. Wojna handlowa i napięcia geopolityczne powodują, że firmy chcą ograniczać zależność od  jednego kraju lub jednego kontynentu. W praktyce oznacza to tworzenie dodatkowych magazynów,  centrów dystrybucyjnych i zapasów bezpieczeństwa bliżej rynku końcowego. 

Czym jest nearshoring?

Nearshoring to przenoszenie produkcji, magazynowania lub dystrybucji bliżej klientów. Dla  europejskich firm może to oznaczać przenoszenie części procesów z Azji do Europy Środkowej, w  tym do Polski. 

Czym różni się nearshoring od reshoringu? 

Nearshoring oznacza przeniesienie produkcji bliżej rynku docelowego, ale niekoniecznie do kraju  macierzystego. Reshoring oznacza powrót produkcji do kraju, z którego firma wcześniej ją przeniosła. 

Czym jest friendshoring? 

Friendshoring to przenoszenie produkcji lub dostaw do krajów uznawanych za politycznie stabilne,  bezpieczne i przyjazne gospodarczo. Polska, jako członek Unii Europejskiej i NATO, dobrze  wpisuje się w ten trend. 

Dlaczego Polska korzysta na nearshoringu? 

Polska korzysta, ponieważ leży blisko Niemiec i innych dużych rynków europejskich, ma  rozwiniętą infrastrukturę, konkurencyjne koszty, duży rynek pracy i jeden z największych zasobów  nowoczesnej powierzchni magazynowej w Europie. 

Jakie lokalizacje magazynowe będą najbardziej atrakcyjne? 

Największy potencjał mają lokalizacje przy głównych autostradach, granicach państw, terminalach  intermodalnych i dużych rynkach konsumenckich. W Polsce szczególnie atrakcyjne są lokalizacje  przy autostradzie A2 i granicy z Niemcami. 

Czy magazyny przy granicy z Niemcami będą zyskiwać na znaczeniu? 

Tak. Bliskość Niemiec pozwala obsługiwać największą gospodarkę Europy przy jednoczesnym  korzystaniu z przewag kosztowych i infrastrukturalnych po polskiej stronie granicy. 

Dlaczego Gateway A2 może być atrakcyjny dla firm logistycznych? 

Gateway A2 w Świecku znajduje się przy autostradzie A2 i granicy z Niemcami. To lokalizacja  umożliwiająca obsługę rynku polskiego i niemieckiego z jednego centrum logistycznego, co  wpisuje się w trendy nearshoringu, cross border logistics i skracania łańcuchów dostaw. 

Podsumowanie 

Globalna logistyka przechodzi największą transformację od kilku dekad. Firmy nie rezygnują z  globalizacji, ale zmieniają jej model. Zamiast opierać się wyłącznie na najtańszej produkcji i  długich trasach transportowych, coraz częściej budują bardziej odporne, regionalne i elastyczne  łańcuchy dostaw. 

W tym nowym modelu Europa Środkowa odgrywa coraz większą rolę. Polska, dzięki położeniu,  infrastrukturze, skali rynku magazynowego i bliskości Niemiec, może stać się jednym z  kluczowych beneficjentów tej zmiany.

Dla inwestorów oznacza to rosnące znaczenie nowoczesnych nieruchomości logistycznych. Dla  najemców oznacza to możliwość budowy bezpieczniejszych i bardziej efektywnych operacji. Dla  rynku magazynowego oznacza to dalszy rozwój powierzchni klasy A w strategicznych  lokalizacjach. 

Jedną z takich lokalizacji jest Świecko i projekt Gateway A2, który łączy dostęp do autostrady A2,  bliskość Niemiec oraz potencjał obsługi wielu rynków z jednej lokalizacji. 

Co dalej? 

Globalne kryzysy, wojny handlowe i zakłócenia transportowe są tłem dla jeszcze większej zmiany:  przenoszenia produkcji z Azji bliżej europejskich klientów. To właśnie nearshoring może stać się jednym z najważniejszych motorów rozwoju rynku magazynowego w Polsce w najbliższych latach. 

W kolejnym artykule odpowiemy na pytanie: Nearshoring: największa szansa dla rynku  magazynowego w Polsce? Przeanalizujemy, dlaczego firmy przenoszą produkcję z Azji, które  branże robią to najczęściej oraz dlaczego Europa Środkowa, a szczególnie Polska, może być jednym z największych beneficjentów tej globalnej transformacji. 

Źródła do danych użytych w artykule 

McKinsey wskazuje, że zakłócenia łańcuchów dostaw trwające miesiąc lub dłużej występują średnio co 3,7 roku, a globalny handel dobrami pośrednimi od 2000 roku wzrósł trzykrotnie do  ponad 10 bilionów USD rocznie. McKinsey podkreśla też potrzebę równoważenia modelu Just in  Time z podejściem Just in Case i budowania większej redundancji w dostawach. 

CBRE podaje, że na koniec Q4 2025 całkowite zasoby powierzchni magazynowej i logistycznej w  Polsce osiągnęły 36,6 mln m², co oznaczało wzrost o 5,9% rok do roku. Knight Frank wskazuje, że  popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce w 2025 roku wyniósł 6,6 mln m², a firmy z sektora  lekkiej produkcji odpowiadały za około 15% całkowitego wolumenu najmu. 

Dane Reutersa pokazują, że europejskie firmy w Chinach coraz mocniej analizują dywersyfikację łańcuchów dostaw, a ponad 70% z nich ponownie oceniło swoje strategie w ostatnich dwóch latach.  Komisja Europejska wskazuje, że dostęp do surowców krytycznych jest strategiczny dla przemysłu  UE, a dostawy wielu z nich są silnie skoncentrowane geograficznie, co zwiększa ryzyko w  łańcuchach dostaw.