Nearshoring: największa szansa dla rynku  magazynowego w Polsce? 

Nearshoring, czyli przenoszenie produkcji i logistyki bliżej rynków docelowych, może być jedną z  największych szans dla rynku magazynowego w Polsce w najbliższych latach. Globalne firmy coraz  częściej ograniczają zależność od bardzo długich łańcuchów dostaw, szczególnie tych opartych  wyłącznie na Azji. W efekcie rośnie znaczenie Europy Środkowej, a Polska staje się jednym z  najważniejszych beneficjentów tej zmiany. 

Dla rynku nieruchomości komercyjnych oznacza to wzrost zapotrzebowania na nowoczesne  magazyny, hale produkcyjne, centra dystrybucyjne, obiekty BTS oraz powierzchnie logistyczne  klasy A. Szczególnie atrakcyjne stają się lokalizacje położone blisko granicy z Niemcami, przy  głównych korytarzach transportowych i w pobliżu dużych rynków konsumenckich. 

Czym jest nearshoring? 

Nearshoring to strategia polegająca na przenoszeniu produkcji, magazynowania lub części  procesów logistycznych bliżej rynku, na którym sprzedawane są towary. 

W praktyce oznacza to, że firma, która wcześniej produkowała w Chinach, Wietnamie, Bangladeszu  lub Indiach, może zdecydować się na przeniesienie części operacji do Europy Środkowej. Nie  zawsze chodzi o całkowite zamknięcie produkcji w Azji. Często jest to dywersyfikacja, czyli  dodanie drugiej lub trzeciej lokalizacji bliżej klienta. 

Dla firm europejskich nearshoring oznacza najczęściej przenoszenie produkcji lub logistyki bliżej  Niemiec, Francji, krajów Beneluksu, Skandynawii lub Europy Środkowej. 

W tym kontekście Polska ma wyjątkowo mocną pozycję. 

Nearshoring, reshoring, friendshoring i China Plus One:  najważniejsze różnice

W przypadku Polski największe znaczenie mają nearshoring, friendshoring i strategia China Plus  One. Polska nie musi zastąpić Azji w całości. Może jednak stać się dodatkowym, bezpiecznym i  dobrze skomunikowanym zapleczem produkcyjno-logistycznym dla firm obsługujących rynek  europejski. 

Dlaczego firmy przenoszą produkcję z Azji bliżej Europy? 

Przez wiele lat globalna produkcja była organizowana głównie wokół kosztów. Firmy wybierały  lokalizacje, w których produkcja była najtańsza, a następnie transportowały towary do klientów w  Europie lub USA. 

Ten model działał, dopóki transport morski był tani, porty działały sprawnie, a sytuacja  geopolityczna była przewidywalna. Ostatnie lata pokazały jednak, że bardzo długie łańcuchy  dostaw są podatne na ryzyko. 

Najważniejsze powody przenoszenia produkcji bliżej Europy to: 

– problemy z terminowością dostaw, 

– wzrost kosztów transportu, 

– zakłócenia w portach, 

– wojna handlowa USA Chiny, 

– ryzyko sankcji i ceł, 

– napięcia geopolityczne, 

– potrzeba większej kontroli nad produkcją, 

– presja na szybsze dostawy, 

– rosnące znaczenie ESG, 

– konieczność utrzymywania zapasów bezpieczeństwa. 

McKinsey wskazuje, że globalne łańcuchy wartości stały się w ostatnich dekadach znacznie dłuższe  i bardziej złożone, a od 2000 roku wartość handlu dobrami pośrednimi wzrosła trzykrotnie do  ponad 10 bilionów dolarów rocznie. Jednocześnie firmy mogą oczekiwać zakłóceń łańcucha dostaw  trwających miesiąc lub dłużej średnio co 3,7 roku. 

To oznacza, że zakłócenia nie są już wyjątkiem. Stały się elementem normalnego planowania  biznesowego. 

Nearshoring jako odpowiedź na ryzyko globalnych łańcuchów  dostaw 

Nearshoring nie jest wyłącznie reakcją na jednorazowy kryzys. To element szerszej zmiany w  strategii przedsiębiorstw.

Firmy coraz częściej przechodzą od myślenia wyłącznie kosztowego do myślenia o odporności. W  praktyce oznacza to, że nie zawsze wygrywa najtańsza lokalizacja. Coraz częściej wygrywa  lokalizacja, która zapewnia równowagę pomiędzy kosztem, bezpieczeństwem, czasem dostawy i  dostępem do rynku. 

Dla firm produkcyjnych i logistycznych kluczowe są dziś pytania: 

Czy dostawa będzie przewidywalna? 

Czy mogę obsłużyć klienta szybciej? 

Czy mam alternatywę, jeśli jeden kierunek dostaw zostanie zakłócony? 

Czy mogę utrzymywać zapasy bliżej rynku? 

Czy lokalizacja pozwala mi obsługiwać kilka krajów jednocześnie? 

Czy magazyn może pełnić również funkcję lekkiej produkcji, montażu lub centrum serwisowego? 

Właśnie dlatego rośnie zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe i przemysłowe  w Europie. 

Czy Chiny tracą znaczenie? 

Nie. Chiny nadal pozostają jednym z najważniejszych centrów produkcyjnych świata. Posiadają ogromną skalę, rozbudowany ekosystem dostawców, porty, doświadczenie produkcyjne i zaplecze  technologiczne. 

Nearshoring nie oznacza więc całkowitego odejścia od Chin. Znacznie częściej oznacza  zmniejszanie zależności od jednego kraju i budowanie alternatywnych lokalizacji. 

Reuters, powołując się na Europejską Izbę Handlową w Chinach, informował, że ponad 70%  europejskich firm działających w Chinach ponownie przeanalizowało swoje strategie łańcuchów  dostaw w ostatnich dwóch latach, a około 10% budowało alternatywne łańcuchy poza Chinami. 

To pokazuje, że firmy niekoniecznie wychodzą z Chin, ale coraz częściej chcą mieć drugą opcję.  Dla Polski to bardzo ważna szansa. 

Europa Środkowa jako beneficjent nearshoringu 

Europa Środkowa jest jednym z naturalnych beneficjentów nearshoringu. Wynika to z kilku  czynników. 

Po pierwsze, region znajduje się blisko największych rynków konsumenckich Europy. 

Po drugie, wiele krajów Europy Środkowej należy do Unii Europejskiej, co zapewnia stabilność prawną, wspólny rynek i brak barier celnych wewnątrz UE. 

Po trzecie, koszty prowadzenia działalności są często niższe niż w Europie Zachodniej. Po czwarte, region posiada coraz lepszą infrastrukturę drogową, kolejową i magazynową.

Po piąte, Europa Środkowa ma doświadczenie w sektorach produkcyjnych, takich jak automotive,  AGD, elektronika, opakowania, logistyka kontraktowa, retail oraz e commerce. 

W tym układzie Polska jest jednym z najmocniejszych kandydatów do przejęcia części procesów  produkcyjnych i logistycznych przenoszonych bliżej rynku europejskiego. 

Dlaczego Polska może wygrać na nearshoringu? 

Polska ma kilka przewag, które są szczególnie ważne dla firm planujących relokację produkcji lub  logistyki. 

1. Położenie blisko Niemiec 

Największą przewagą Polski jest sąsiedztwo Niemiec, czyli największej gospodarki Europy. Dla  firm produkcyjnych i logistycznych oznacza to możliwość obsługi rynku niemieckiego z lokalizacji  położonej po polskiej stronie granicy. 

To pozwala korzystać z niższych kosztów operacyjnych niż w Niemczech, a jednocześnie utrzymać bardzo dobrą dostępność do klientów, fabryk, centrów dystrybucyjnych i sieci handlowych w  Europie Zachodniej. 

2. Rozwinięta infrastruktura transportowa 

Polska posiada coraz lepiej rozwiniętą sieć autostrad, dróg ekspresowych i połączeń intermodalnych. Szczególne znaczenie mają autostrady A2 i A4, droga ekspresowa S3, porty  morskie oraz terminale kolejowe. 

Autostrada A2 jest jednym z najważniejszych korytarzy logistycznych łączących Polskę z  Niemcami i Europą Zachodnią. Dla firm obsługujących rynek niemiecki lokalizacja przy A2 może  mieć strategiczne znaczenie. 

3. Duży rynek magazynowy 

Polska nie jest już niewielkim rynkiem rozwijającym się. Według CBRE na koniec czwartego  kwartału 2025 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce osiągnęły  36,6 mln m², co oznaczało wzrost o 5,9% rok do roku. 

Tak duża skala oznacza, że Polska posiada nie tylko powierzchnię, ale także doświadczenie  deweloperów, operatorów logistycznych, najemców, inwestorów i instytucji finansujących rynek  magazynowy. 

4. Silny popyt na powierzchnie magazynowe 

Według Knight Frank całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce w 2025 roku  wyniósł 6,6 mln m², co było trzecim najwyższym wynikiem w historii rynku.  

To pokazuje, że popyt nie jest chwilowy. Polski rynek magazynowy ma silne fundamenty i  pozostaje atrakcyjny dla operatorów 3PL, handlu, e commerce, produkcji oraz firm obsługujących  łańcuchy dostaw.

5. Wzrost znaczenia lekkiej produkcji 

Nearshoring nie dotyczy wyłącznie magazynowania. Coraz częściej chodzi również o lekką produkcję, montaż, konfekcjonowanie, serwis, testowanie produktów lub dostosowanie ich do  lokalnego rynku. 

Knight Frank wskazuje, że w 2025 roku powierzchnie magazynowe przeznaczone dla lekkiej  produkcji odpowiadały za około 15% całkowitego wolumenu najmu w Polsce.  

To bardzo ważny sygnał. Oznacza, że magazyny w Polsce coraz częściej pełnią funkcję produkcyjno-logistyczną, a nie tylko składową. 

Wpływ nearshoringu na rynek magazynowy w Polsce Nearshoring może wpłynąć na polski rynek magazynowy w kilku obszarach. Większy popyt na magazyny klasy A 

Firmy przenoszące produkcję lub logistykę bliżej Europy szukają nowoczesnych obiektów. Liczy  się wysokość składowania, nośność posadzki, liczba doków, możliwość automatyzacji, dostęp do  energii, certyfikacja środowiskowa i możliwość rozbudowy. 

Dlatego największe znaczenie będą miały nowoczesne magazyny klasy A. 

Większe znaczenie obiektów BTS 

Niektóre firmy będą potrzebowały obiektów szytych na miarę. Dotyczy to szczególnie lekkiej  produkcji, branży automotive, elektroniki, farmacji, opakowań, e commerce i operatorów 3PL. 

W takich przypadkach rosnąć może znaczenie projektów BTS, czyli build to suit,  przygotowywanych pod konkretnego najemcę. 

Rosnąca rola zachodniej Polski 

Zachodnia Polska może być jednym z największych beneficjentów nearshoringu, ponieważ łączy  bliskość Niemiec z dostępem do polskiego rynku pracy, niższymi kosztami i dobrą infrastrukturą. 

Lokalizacje przy granicy z Niemcami są szczególnie atrakcyjne dla firm, które chcą obsługiwać rynek polski i niemiecki z jednego centrum logistycznego. 

Większy popyt na powierzchnie elastyczne 

Firmy wchodzące na nowy rynek często nie chcą od razu wynajmować bardzo dużych powierzchni.  Potrzebują możliwości rozwoju etapami. Dlatego coraz ważniejsze będą parki logistyczne oferujące  elastyczne moduły, możliwość powiększenia powierzchni oraz dostosowanie układu do potrzeb  najemcy. 

Większe znaczenie ESG i energii

Firmy międzynarodowe coraz częściej analizują ślad węglowy całego łańcucha dostaw. Skrócenie  transportu może wspierać cele ESG, ale sam magazyn również musi spełniać coraz wyższe  standardy. 

Znaczenie będą miały certyfikaty środowiskowe, efektywność energetyczna, fotowoltaika,  oświetlenie LED, zarządzanie wodą, infrastruktura dla pracowników i możliwość ograniczenia  emisji. 

Które branże mogą najczęściej korzystać z nearshoringu? 

Nearshoring będzie szczególnie ważny w branżach, w których liczy się czas dostawy, odporność łańcucha dostaw, kontrola jakości oraz bliskość rynku. 

Największy potencjał mają: 

– automotive, 

– elektronika, 

– AGD, 

– farmacja, 

– branża medyczna, 

– e commerce, 

– retail, 

– opakowania, 

– części zamienne, 

– lekka produkcja, 

– logistyka kontraktowa 3PL, 

– produkty szybkozbywalne, 

– komponenty przemysłowe, 

– branża techniczna i serwisowa. 

Wiele z tych sektorów nie będzie przenosić całej produkcji z Azji. Bardziej prawdopodobne jest  tworzenie dodatkowych hubów w Europie, które będą obsługiwać pilne dostawy, montaż końcowy,  magazynowanie bezpieczeństwa i dystrybucję regionalną. 

Nearshoring a e commerce 

E commerce jest jednym z sektorów, które szczególnie mocno odczuwają znaczenie czasu dostawy.  Klienci oczekują szybkiej realizacji zamówień, a firmy muszą utrzymywać odpowiedni poziom  zapasów blisko konsumentów.

Długie łańcuchy dostaw z Azji są w tym modelu ryzykowne. Jeżeli towar dociera z opóźnieniem,  firma może utracić sprzedaż, płynność operacyjną i zaufanie klientów. 

Dlatego e commerce coraz częściej potrzebuje regionalnych centrów dystrybucyjnych, magazynów  buforowych i powierzchni umożliwiających szybką obsługę zwrotów. 

Polska, dzięki położeniu, infrastrukturze i skali rynku magazynowego, może być bardzo atrakcyjną lokalizacją dla firm e commerce obsługujących Europę Środkową i Zachodnią. 

Nearshoring a automotive 

Branża automotive od lat jest jedną z najważniejszych gałęzi przemysłu w Europie Środkowej.  Produkcja samochodów, części, komponentów, baterii i systemów elektronicznych wymaga  stabilnych dostaw oraz bliskości fabryk. 

Zakłócenia dostaw półprzewodników i komponentów w ostatnich latach pokazały, jak kosztowne  może być uzależnienie od odległych dostawców. 

Dlatego automotive może być jednym z sektorów, które będą rozwijać regionalne zaplecze  produkcyjno-magazynowe w Europie. Polska może na tym skorzystać dzięki położeniu blisko  niemieckiego przemysłu motoryzacyjnego. 

Nearshoring a logistyka kontraktowa 3PL 

Operatorzy logistyczni 3PL są często pierwszymi firmami, które odczuwają zmianę strategii  klientów. Jeśli producenci i sieci handlowe skracają łańcuchy dostaw, operatorzy logistyczni muszą zapewnić im odpowiednią powierzchnię, transport, magazynowanie i obsługę dystrybucji. 

Dlatego nearshoring może zwiększać popyt na usługi 3PL oraz na magazyny w lokalizacjach  strategicznych. 

Dla operatora logistycznego lokalizacja przy granicy z Niemcami może być szczególnie atrakcyjna,  ponieważ pozwala obsługiwać klientów transgranicznych, skracać czas transportu i elastycznie  zarządzać zapasami. 

Świecko i Gateway A2 jako przykład lokalizacji  nearshoringowej 

Jedną z lokalizacji, która bardzo dobrze wpisuje się w trend nearshoringu, jest Świecko. 

Świecko znajduje się przy granicy z Niemcami oraz przy korytarzu autostrady A2, który łączy  Polskę z Europą Zachodnią. Taka lokalizacja może być szczególnie atrakcyjna dla firm, które chcą obsługiwać rynek niemiecki, polski i środkowoeuropejski z jednego centrum logistycznego. 

Gateway A2 w Świecku jest przykładem inwestycji odpowiadającej na nowe potrzeby rynku.  Projekt może być interesujący dla firm szukających: 

– magazynu przy granicy z Niemcami, 

– nowoczesnej powierzchni klasy A,

– lokalizacji przy autostradzie A2, 

– centrum dystrybucyjnego dla Polski i Niemiec, 

– powierzchni dla logistyki kontraktowej 3PL, 

– zaplecza dla e commerce, 

– miejsca dla lekkiej produkcji lub montażu, 

– lokalizacji wspierającej nearshoring i skracanie łańcuchów dostaw. 

W czasach, gdy firmy szukają nie tylko najtańszej powierzchni, ale także bezpieczeństwa,  elastyczności i dostępu do rynku, lokalizacje takie jak Świecko mogą zyskiwać na znaczeniu. 

https://gatewaya2.pl

Czy nearshoring oznacza trwały wzrost rynku  

magazynowego? 

Nearshoring nie oznacza automatycznie, że każdy magazyn w Polsce będzie wynajmowany  szybciej i drożej. Rynek nadal będzie selektywny. Najemcy będą analizować lokalizację, koszty  pracy, dostęp do transportu, dostępność energii, jakość budynku, możliwość rozbudowy i całkowity  koszt operacyjny. 

Jednak w długim terminie trend nearshoringu wzmacnia fundamenty polskiego rynku  magazynowego. 

Największe korzyści mogą osiągnąć lokalizacje, które łączą kilka przewag: 

– bliskość Niemiec, 

– dostęp do autostrady, 

– możliwość obsługi kilku rynków, 

– nowoczesną powierzchnię klasy A, 

– elastyczność modułów, 

– możliwość rozwoju, 

– konkurencyjne koszty, 

– dobrą dostępność pracowników. 

Pod tym względem zachodnia Polska ma bardzo silną pozycję. 

Najważniejsze wnioski 

Nearshoring może być jedną z największych szans dla rynku magazynowego w Polsce.

Firmy nie rezygnują całkowicie z Azji, ale coraz częściej chcą dywersyfikować produkcję i  logistykę. 

Europa Środkowa zyskuje na znaczeniu jako region bliski największym rynkom konsumenckim  Europy. 

Polska ma przewagę dzięki położeniu, infrastrukturze, skali rynku magazynowego i bliskości  Niemiec. 

Polski rynek magazynowy osiągnął 36,6 mln m² nowoczesnej powierzchni na koniec 2025 roku. 

Popyt na magazyny w Polsce wyniósł 6,6 mln m² w 2025 roku, co było trzecim najwyższym  wynikiem w historii rynku. 

Lekka produkcja odpowiadała za około 15% wolumenu najmu, co potwierdza rosnące znaczenie  funkcji produkcyjno-magazynowych. 

Największe znaczenie będą miały magazyny klasy A, lokalizacje przy autostradach, zachodnia  Polska oraz obiekty umożliwiające elastyczny rozwój. 

Gateway A2 w Świecku wpisuje się w najważniejsze trendy nearshoringu, cross border logistics i  obsługi rynku niemieckiego. 

FAQ: nearshoring i rynek magazynowy w Polsce Czy nearshoring to realna szansa dla Polski? 

Tak. Polska łączy bliskość Niemiec, członkostwo w Unii Europejskiej, rozwiniętą infrastrukturę i  duży rynek magazynowy. To sprawia, że może być jednym z głównych beneficjentów przenoszenia  produkcji bliżej Europy Zachodniej. 

Czy firmy naprawdę przenoszą produkcję z Azji? 

Wiele firm nie przenosi całej produkcji, ale tworzy dodatkowe lokalizacje poza Azją. To często  strategia China Plus One, czyli utrzymanie części produkcji w Chinach i dodanie alternatywnego  zaplecza w innym regionie, na przykład w Europie Środkowej. 

Dlaczego Europa Środkowa korzysta na nearshoringu? 

Europa Środkowa znajduje się blisko największych rynków UE, ma konkurencyjne koszty, coraz  lepszą infrastrukturę oraz doświadczenie produkcyjne. To sprawia, że region jest atrakcyjny dla  firm, które chcą skrócić łańcuchy dostaw. 

Jak nearshoring wpływa na magazyny? 

Nearshoring zwiększa zapotrzebowanie na magazyny klasy A, centra dystrybucyjne, hale  produkcyjno-magazynowe, obiekty BTS i powierzchnie dla operatorów 3PL. Firmy potrzebują powierzchni bliżej klientów, aby szybciej i bezpieczniej obsługiwać rynek. 

Jakie lokalizacje w Polsce mogą zyskać najwięcej?

Największy potencjał mają lokalizacje przy autostradach, terminalach intermodalnych, dużych  miastach i granicy z Niemcami. Szczególnie interesująca jest zachodnia Polska oraz korytarz  autostrady A2. 

Dlaczego magazyny przy granicy z Niemcami są atrakcyjne? 

Pozwalają obsługiwać największą gospodarkę Europy z lokalizacji po polskiej stronie granicy. Dają dostęp do rynku niemieckiego, a jednocześnie mogą zapewniać niższe koszty operacyjne niż wiele  lokalizacji w Niemczech. 

Czy Gateway A2 może korzystać z trendu nearshoringu? 

Tak. Gateway A2 w Świecku znajduje się przy granicy z Niemcami i przy autostradzie A2. To  lokalizacja, która może odpowiadać na potrzeby firm szukających centrum dystrybucyjnego,  magazynu klasy A lub zaplecza dla lekkiej produkcji w pobliżu rynku niemieckiego. 

https://gatewaya2.pl

Podsumowanie 

Nearshoring to nie chwilowa moda, lecz element głębokiej zmiany w globalnych łańcuchach  dostaw. Firmy coraz częściej chcą produkować, magazynować i dystrybuować towary bliżej  klientów. Powodem są nie tylko koszty, ale przede wszystkim bezpieczeństwo, przewidywalność,  czas dostawy i odporność operacyjna. 

Polska znajduje się w bardzo dobrej pozycji, aby korzystać z tego trendu. Jest dużym rynkiem,  należy do Unii Europejskiej, graniczy z Niemcami, posiada rozwiniętą infrastrukturę i jeden z  największych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w Europie. 

Dla inwestorów, deweloperów, operatorów logistycznych i firm produkcyjnych oznacza to nowe  możliwości. Szczególnie atrakcyjne mogą być lokalizacje położone przy zachodniej granicy Polski,  takie jak Świecko, gdzie projekt Gateway A2 odpowiada na potrzeby nowej, bardziej regionalnej i  odpornej logistyki europejskiej. 

Co dalej? 

Nearshoring pokazuje, że lokalizacja magazynu staje się jednym z najważniejszych elementów  strategii biznesowej. Jednak sama bliskość rynku to za mało. Kluczowe znaczenie ma również konkretny korytarz transportowy, który decyduje o czasie dostawy, kosztach transportu i  dostępności do największych rynków Europy. 

W kolejnym artykule spróbuję odpowiedzieć na pytanie: Czy Polska będzie największym hubem logistycznym Europy Środkowej?