Polska czy Niemcy: gdzie bardziej opłaca się inwestować w magazyny i nieruchomości logistyczne?
Jeżeli inwestor zastanawia się, czy bardziej opłaca się inwestować w magazyny w Polsce czy w Niemczech, to coraz częściej wskazywana jest Polska. Polski rynek magazynowy oferuje dziś wyższe stopy zwrotu, niższe koszty inwestycji, większą dostępność gruntów oraz dynamicznie rosnący popyt na nowoczesne powierzchnie logistyczne.
Niemcy nadal pozostają jednym z największych i najbardziej dojrzałych rynków logistycznych w Europie. Jednak z perspektywy inwestora, dewelopera lub najemcy coraz większe znaczenie ma relacja między kosztem wejścia, czynszem, dostępnością gruntów, stopą zwrotu oraz potencjałem dalszego wzrostu. W tym porównaniu Polska wypada dziś bardzo konkurencyjnie.
Polska kontra Niemcy: najważniejsze różnice dla inwestorów
| Kryterium | Polska | Niemcy |
| Prime Yield | około 6,25% | około 4,50% |
| Czynsze magazynowe | big box około 3,8 do 5,0 EUR/m² miesięcznie, city logistics około 5,0 do 7,5 EUR/m² miesięcznie | top 5 rynków około 8,56 EUR/m² miesięcznie |
| Dostępność gruntów | nadal relatywnie wysoka, szczególnie przy głównych korytarzach transportowych | ograniczona, szczególnie w największych hubach logistycznych |
| Rynek magazynowy | około 36,6 mln m² nowoczesnej powierzchni na koniec 2025 roku | rynek większy i bardziej dojrzały, ale z mniejszym potencjałem dynamicznego wzrostu |
| Potencjał rozwoju | bardzo wysoki, wspierany przez nearshoring, e commerce i logistykę międzynarodową | stabilny, ale bardziej kosztowny i konkurencyjny |
Źródła danych: CBRE, Knight Frank, Cushman & Wakefield.
Niższe koszty inwestycji w Polsce
Jednym z najważniejszych argumentów przemawiających za Polską są niższe koszty realizacji inwestycji magazynowych.
Dotyczy to przede wszystkim trzech obszarów. Pierwszym są grunty inwestycyjne. Drugim są koszty budowy i przygotowania inwestycji. Trzecim są koszty operacyjne związane z prowadzeniem działalności logistycznej, magazynowej lub produkcyjnej.
W Niemczech największe lokalizacje logistyczne są już mocno nasycone. Dostępność atrakcyjnych działek jest ograniczona, a procedury administracyjne potrafią znacząco wydłużyć proces inwestycyjny. W Polsce nadal istnieją obszary, w których można znaleźć dobrze położone grunty pod hale magazynowe, parki logistyczne i centra dystrybucyjne.
Szczególnie atrakcyjne są lokalizacje położone przy autostradzie A2, A4, drogach ekspresowych oraz przy zachodniej granicy Polski. Dla inwestora oznacza to większą elastyczność, niższy koszt wejścia oraz możliwość szybszego przygotowania projektu pod konkretnego najemcę.
Wyższe stopy zwrotu z nieruchomości magazynowych
Dla inwestorów komercyjnych kluczowym wskaźnikiem jest stopa kapitalizacji, czyli prime yield. Pokazuje ona relację pomiędzy dochodem z nieruchomości a jej wartością rynkową.
Według Cushman & Wakefield prime yield dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Polsce utrzymywał się w 2025 roku na poziomie około 6,25%.
Dla porównania, według Cushman & Wakefield Germany, w drugim kwartale 2025 roku prime yield dla najlepszych rynków logistycznych w Niemczech wynosił około 4,50%.
Oznacza to, że inwestycje w magazyny w Polsce mogą oferować wyższy zwrot niż podobne aktywa w Niemczech. Dla funduszy, inwestorów prywatnych oraz deweloperów jest to bardzo ważny argument. Polska daje możliwość wejścia na rozwijający się rynek, który nadal oferuje atrakcyjniejsze parametry finansowe niż wiele dojrzałych rynków Europy Zachodniej.
Czynsze magazynowe: Polska nadal bardziej konkurencyjna
Czynsze magazynowe są ważne zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla najemców. Dla właściciela wyższy czynsz oznacza wyższy przychód. Dla najemcy oznacza jednak wyższy koszt operacyjny.
W Polsce czynsze za nowoczesne powierzchnie magazynowe pozostają konkurencyjne. Według Knight Frank, w 2025 roku stawki za magazyny typu big box wynosiły od około 3,8 do 5,0 EUR/m² miesięcznie, natomiast powierzchnie typu city logistics osiągały poziom od około 5,0 do 7,5 EUR/m² miesięcznie.
W Niemczech poziom czynszów jest znacznie wyższy. Według Cushman & Wakefield, w drugim kwartale 2025 roku średni czynsz prime na pięciu największych rynkach logistycznych w Niemczech wynosił 8,56 EUR/m² miesięcznie. W Monachium czynsz prime osiągał 10,90 EUR/m² miesięcznie.
Dla firm logistycznych, produkcyjnych i e commerce różnica jest bardzo istotna. Polska pozwala ograniczyć koszty najmu, przy jednoczesnym zachowaniu bardzo dobrego standardu technicznego obiektów, dostępu do infrastruktury oraz możliwości obsługi rynków Europy Zachodniej.
Dostępność nowoczesnej powierzchni magazynowej
Polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie.
Według CBRE, na koniec czwartego kwartału 2025 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce osiągnęły 36,6 mln m², co oznaczało wzrost o 5,9% rok do roku.
Knight Frank również wskazuje, że na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 36,6 mln m². W tym samym czasie całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w 2025 roku wyniósł 6,6 mln m², co było trzecim najwyższym wynikiem w historii polskiego rynku.
To pokazuje, że Polska nie jest już rynkiem wschodzącym w klasycznym rozumieniu. To dojrzały, duży i coraz bardziej płynny rynek nieruchomości logistycznych. Jednocześnie nadal posiada większy potencjał wzrostu niż wiele rynków Europy Zachodniej.
W Niemczech rynek magazynowy jest większy i bardzo stabilny, ale jednocześnie bardziej nasycony. W wielu lokalizacjach trudno znaleźć nowe grunty, a dostępność nowoczesnych powierzchni klasy A jest ograniczona. To powoduje, że część firm zaczyna szukać alternatywnych lokalizacji bliżej granicy z Niemcami, ale już po polskiej stronie.
Grunty pod magazyny: przewaga Polski
Dostępność gruntów inwestycyjnych jest jednym z największych problemów na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej. Niemcy mierzą się z ograniczoną podażą atrakcyjnych terenów logistycznych, wysokimi cenami działek oraz złożonymi procedurami administracyjnymi.
Polska nadal oferuje relatywnie większe możliwości w tym zakresie. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się lokalizacje przy głównych korytarzach transportowych, w pobliżu dużych miast, portów, terminali intermodalnych oraz granicy z Niemcami.
Szczególnie ważna jest autostrada A2, która łączy Polskę z Niemcami i stanowi jeden z kluczowych szlaków transportowych między Europą Zachodnią a Europą Środkowo Wschodnią. Dla firm logistycznych, operatorów 3PL, producentów oraz sektora e commerce lokalizacja przy A2 może oznaczać krótszy czas dostaw, niższe koszty transportu i lepszą obsługę klientów.
Nearshoring wzmacnia pozycję Polski
Jednym z najważniejszych trendów wspierających rynek magazynowy w Polsce jest nearshoring. Firmy coraz częściej przenoszą produkcję, magazynowanie i dystrybucję bliżej końcowych klientów.
Wpływ na ten trend miały między innymi pandemia, zakłócenia łańcuchów dostaw, wojna w Ukrainie, rosnące koszty transportu oraz potrzeba większej kontroli nad logistyką.
Polska korzysta na tym trendzie, ponieważ łączy kilka przewag. Jest członkiem Unii Europejskiej, posiada centralne położenie w Europie, ma rozwiniętą sieć dróg i autostrad, oferuje konkurencyjne koszty oraz dostęp do dużego rynku pracy.
Dla firm obsługujących Niemcy, Polskę, Czechy, kraje bałtyckie i Europę Środkową, magazyn w Polsce może być bardzo efektywnym centrum dystrybucyjnym.
E commerce i operatorzy logistyczni zwiększają popyt
Rynek magazynowy w Polsce rośnie również dzięki sektorowi e commerce, sieciom handlowym, operatorom logistycznym i firmom produkcyjnym.
Knight Frank wskazuje, że w 2025 roku popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce był napędzany przede wszystkim przez operatorów 3PL oraz sieci handlowe. Coraz większą rolę odgrywały również firmy z sektora lekkiej produkcji, które odpowiadały za około 15% całkowitego wolumenu najmu.
To ważna informacja dla inwestorów. Pokazuje ona, że popyt na magazyny w Polsce nie opiera się wyłącznie na jednej branży. Rynek jest zróżnicowany, a zapotrzebowanie generują zarówno firmy logistyczne, produkcyjne, handlowe, jak i e commerce.
Polska czy Niemcy: co bardziej opłaca się najemcy?
Z punktu widzenia najemcy Polska może być atrakcyjniejsza głównie ze względu na koszty.
Niższe czynsze, większa dostępność powierzchni, możliwość elastycznego dopasowania modułów oraz dobra infrastruktura transportowa sprawiają, że wiele firm może prowadzić operacje logistyczne taniej niż w Niemczech.
Dla firm obsługujących rynek niemiecki szczególnie interesujące są lokalizacje przy zachodniej granicy Polski. Pozwalają one korzystać z niższych kosztów po polskiej stronie, przy jednoczesnym szybkim dostępie do klientów w Niemczech.
Polska czy Niemcy: co bardziej opłaca się inwestorowi?
Z punktu widzenia inwestora Polska oferuje obecnie bardziej atrakcyjną relację pomiędzy ceną wejścia, stopą zwrotu i potencjałem wzrostu.
Niemcy są rynkiem bardzo stabilnym, ale niższe yieldy, wyższe ceny aktywów i ograniczona dostępność gruntów powodują, że potencjał wzrostu jest bardziej ograniczony.
Polska natomiast oferuje większą dynamikę, wyższe stopy zwrotu oraz nadal rosnący rynek najmu. Dla inwestorów poszukujących nieruchomości komercyjnych z potencjałem wzrostu, magazyny w Polsce pozostają jedną z najbardziej interesujących klas aktywów.
Świecko i Gateway A2: magazyny przy granicy z Niemcami
Jedną z lokalizacji, która bardzo dobrze wpisuje się w obecne trendy, jest Świecko. To miejscowość położona bezpośrednio przy granicy z Niemcami oraz przy autostradzie A2.
Dla firm logistycznych, produkcyjnych i e commerce taka lokalizacja ma duże znaczenie. Pozwala obsługiwać rynek polski i niemiecki z jednego miejsca, skraca czas transportu oraz poprawia efektywność dystrybucji.
Przykładem inwestycji wykorzystującej ten potencjał jest Gateway A2 w Świecku. To oferta nowoczesnych powierzchni magazynowych klasy A, zlokalizowanych przy jednym z najważniejszych korytarzy transportowych w Europie.
Jeżeli firma szuka magazynu przy granicy z Niemcami, powierzchni logistycznej przy autostradzie A2 lub nowoczesnej hali magazynowej do obsługi rynku europejskiego, Świecko może być jedną z najbardziej strategicznych lokalizacji w zachodniej Polsce.
Najważniejsze wnioski
Polska oferuje obecnie wyższe stopy zwrotu z nieruchomości magazynowych niż Niemcy.
Czynsze magazynowe w Polsce są nadal znacznie bardziej konkurencyjne niż na największych rynkach niemieckich.
Dostępność gruntów inwestycyjnych w Polsce jest większa niż w wielu dojrzałych lokalizacjach logistycznych w Niemczech.
Polski rynek magazynowy osiągnął około 36,6 mln m² nowoczesnej powierzchni i nadal rośnie.
Popyt na magazyny w Polsce pozostaje silny, a w 2025 roku wyniósł około 6,6 mln m².
Lokalizacje przy autostradzie A2 i granicy z Niemcami, takie jak Świecko, stają się coraz ważniejsze dla firm obsługujących Europę Zachodnią i Środkową.