Rynek nieruchomości w Polsce 2026. Czy ceny mieszkań znów wzrosną? Wnioski po konferencji NBP

Miałem dziś przyjemność uczestniczyć w konferencji organizowanej przez Narodowy Bank Polski Oddział Okręgowy w Poznaniu, dotyczącej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w 2026 roku. W wydarzeniu udział wzięli ekonomiści, analitycy rynku mieszkaniowego, przedstawiciele sektora deweloperskiego oraz eksperci związani z kredytami hipotecznymi i urbanistyką.

Wnioski z konferencji są bardzo ciekawe i mogą mieć ogromne znaczenie zarówno dla osób planujących zakup mieszkania, inwestorów, jak i deweloperów. Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się obecnie w fazie przejściowej pomiędzy okresem wysokiej podaży a możliwym powrotem wzrostów cen mieszkań w największych miastach.

Ceny mieszkań w Poznaniu i Polsce nadal pod presją kosztów

Jednym z najważniejszych tematów była rosnąca presja kosztowa po stronie deweloperów. Jak wskazywała Agnieszka Banaszak, średnia cena transakcyjna mieszkań w Poznaniu wynosi obecnie około 12,5 tys. zł za m². Problemem stają się jednak nowe regulacje oraz dodatkowe koszty administracyjne wpływające bezpośrednio na ceny nieruchomości.

Eksperci zwracali uwagę m.in. na:

• obowiązkowe miejsca parkingowe,
• koszty miejsc doraźnego schronienia,
• nowe normy urbanistyczne,
• partycypację infrastrukturalną,
• rozwiązania związane z ZPI (Zintegrowane Plany Inwestycyjne).

Według przedstawionych analiz nowe obciążenia mogą zwiększyć koszt realizacji inwestycji nawet o 13-18% wartości mieszkania. W praktyce oznacza to, że finalnie wyższe koszty ponosi kupujący lub właściciel gruntu.

To bardzo istotna informacja dla osób zastanawiających się, czy ceny mieszkań w Polsce spadną. Coraz więcej ekspertów uważa, że możliwości większych spadków cen są ograniczone właśnie przez stale rosnące koszty budowy oraz ograniczoną podaż nowych inwestycji.

Rekordowa liczba mieszkań na sprzedaż. Czy rynek wraca do równowagi?

Bardzo interesującą analizę przedstawiła Aleksandra Gawrońska. Obecnie na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce dostępnych jest około 70 tys. mieszkań, co stanowi rekordową podaż.

W samym Poznaniu oferta mieszkań deweloperskich wynosi obecnie około 7700 lokali. Po bardzo mocnym 2024 roku deweloperzy zaczęli jednak ograniczać nowe inwestycje. W pierwszym kwartale 2026 roku po raz pierwszy od dłuższego czasu liczba sprzedanych mieszkań była wyższa niż liczba nowych wprowadzeń do sprzedaży.

Według ekspertów:

• Warszawa i Trójmiasto zaczynają wracać do równowagi,
• Poznań zmierza w kierunku stabilizacji rynku,
• Kraków i Wrocław nadal mierzą się z nadpodażą,
• Łódź i Katowice posiadają największą nadwyżkę mieszkań.

To może oznaczać, że w kolejnych latach rynek nieruchomości w Poznaniu ponownie zacznie odczuwać ograniczoną dostępność nowych mieszkań.

Czy ceny mieszkań wzrosną w latach 2026-2028?

Wielu ekspertów wskazywało, że nowa podaż mieszkań będzie coraz droższa. Wpływają na to:

• rosnące ceny materiałów budowlanych,
• sytuacja geopolityczna i konflikt na Bliskim Wschodzie,
• wyższe koszty finansowania inwestycji,
• nowe regulacje urbanistyczne,
• droższe grunty inwestycyjne.

Prognozy przedstawione podczas konferencji sugerują, że:

• Warszawa i Trójmiasto mogą wejść w kolejną fazę wzrostów już w latach 2026-2027,
• Poznań, Wrocław i Kraków mogą odczuć wyraźniejsze wzrosty cen mieszkań w latach 2027-2028.

W praktyce oznacza to, że obecny okres stabilizacji cen może być jedynie chwilowym etapem przed kolejnym cyklem wzrostowym na rynku nieruchomości.

Kredyty hipoteczne nadal kluczowe dla rynku nieruchomości

Dużo miejsca poświęcono również wpływowi stóp procentowych na rynek mieszkaniowy. Eksperci zgodnie podkreślali, że dostępność kredytów hipotecznych pozostaje dziś najważniejszym czynnikiem wpływającym na sprzedaż mieszkań.

Jeżeli w kolejnych kwartałach pojawią się dalsze obniżki stóp procentowych, rynek nieruchomości może ponownie przyspieszyć. Co ciekawe, Polska nadal posiada ogromny potencjał wzrostu rynku kredytowego. Kredyty hipoteczne stanowią u nas mniej niż 20% PKB, podczas gdy średnia strefy euro wynosi około 40%.

Rynek najmu mieszkań w Polsce nadal ma ogromny potencjał

Ciekawie wygląda również sytuacja rynku najmu mieszkań w Polsce. Według danych przedstawionych podczas konferencji jedynie około 13,5% gospodarstw domowych wynajmuje mieszkania. Dla porównania średnia europejska wynosi około 30%.

Najem rozwija się przede wszystkim w największych miastach takich jak:

• Poznań,
• Warszawa,
• Wrocław,
• Kraków,
• Trójmiasto.

Eksperci podkreślali, że rynek najmu będzie odgrywał coraz większą rolę w mobilności zawodowej oraz funkcjonowaniu dużych aglomeracji miejskich.

Wnioski po konferencji NBP – rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę

Konferencja Narodowy Bank Polski pokazała bardzo wyraźnie, że polski rynek nieruchomości znajduje się dziś w punkcie zwrotnym.

Z jednej strony obserwujemy:

• wysoką podaż mieszkań,
• ostrożniejszych kupujących,
• słabszy popyt inwestycyjny.

Z drugiej jednak strony nadal istnieją bardzo mocne fundamenty wspierające rynek:

• urbanizacja,
• migracje do największych miast,
• ograniczona liczba nowych inwestycji,
• rosnące koszty budowy,
• potencjalne obniżki stóp procentowych.

Moim zdaniem najbliższe lata będą okresem dużej selekcji jakościowej. Największą wartość nadal będą miały dobre lokalizacje, funkcjonalne mieszkania oraz nieruchomości odpowiadające na realne potrzeby mieszkańców.

Rynek nieruchomości w Polsce staje się coraz bardziej wymagający, ale jednocześnie coraz bardziej profesjonalny i dojrzały.