Warunki zabudowy bez stresu?

Da się – jeśli wiesz, jak rozmawiać z urzędem. Historia Ewy i Jana

Ewa i Jan, to nie tylko małżeństwo z wieloletnim stażem, ale również dość rozrywkowa para nierzadko spotykająca się w gronie bliskich im osób. Pewien rodzinny zjazd stał się niespodziewanie początkiem ich wspólnej przygody z procesem uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.

Podczas sobotniego grilla dawno niewidziana ciocia zwierzyła się, że ma zamiar sprzedać jedną ze swoich działek. Początkowo luźna rozmowa dość szybko zainteresowała Jana, który zaczął wypytywać o jej lokalizację i parametry. Razem z Ewą uznali, że propozycja jest na tyle atrakcyjna, że po powrocie do domu zaczęli sprawdzać, czy będzie ona również dla nich opłacalna.

Ewa dość szybko odszukała działkę na ogólnodostępnych mapach. Ciocia wspominała, że jest ona uzbrojona w większość podstawowych mediów (o uzbrojeniu opowiemy w kolejnym artykule). Faktycznie w drodze, do której działka bezpośrednio przylegała Jan zauważył przebieg sieci wodociągowej, elektoenergetycznej, gazowej, a na dodatek światłowód. Działka była dość spora, o powierzchni ponad 2700 m2. Kilka kliknięć na znanych portalach z ofertami dało przeświadczenie, że cena jest znacznie niższa od większości cen działek z tej okolicy. Ewa zwróciła co prawda uwagę, że wyższe ceny jednostkowe dotyczyły znacznie mniejszych działek. Jedna jedyna oferta, jaką odszukali, o podobnej powierzchni  była o cenie porównywalnej mimo, że działka miała nieregularny kształt. To im wystarczyło do podjęcia decyzji o zakupie gruntu. Szczęśliwie ciocia nie rozmyśliła się i transakcja doszła do skutku.

W trakcie spotkania w gronie znajomych, wśród których była koleżanka pracująca w lokalnym urzędzie gminy, Ewa i Jan opowiedzieli o swoim nowym nabytku. Wspomniana koleżanka doradziła im, by rozważyli podział działki na trzy mniejsze. „Janie, będzie ci się chciało kosić tak duży trawnik?” zapytała. Wówczas Ewa wróciła myślami do swoich analiz cen działek z portali internetowych. Uznała, że podział  może ponadto wpłynąć na wzrost wartości ich wspólnego majątku.

Ewa i Jan zabrali się teraz z zapałem do analizowania, o ile mniej więcej wzbogacą się na takim podziale. Zanotowali przewidywany wzrost wartości działek po po dziale z jednej strony tabeli. Po przeciwnej zaczęli wyliczać koszty pozyskania mapy zasadniczej i geodety. Z uwagi na kształt działki, jedynym możliwym rozwiązaniem było wydzielenie działek jednej za drugą w stosunku do drogi dojazdowej, a więc wyznaczenie działki w pierwszej, drugiej i trzeciej linii zabudowy. To wymusiło wydzielenie dodatkowo wewnętrznej drogi dojazdowej. Taki scenariusz nieco pogorszył dochodowość inwestycji. Mogli bowiem liczyć co najwyżej na niewielki wpływ ze sprzedaży udziałów w tej drodze, względnie przekazanie jej gminie, ale już zapewne bezpłatnie. Kolejną zanotowaną pozycją po stronie wydatków była przewidywana opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości po podziale, o której wspomniana im koleżanka z urzędu. Model finansowy Ewy i Jana ponownie się pogorszył, ale mimo to całość wydała się  na tyle atrakcyjna, że zdecydowali się na ten ruch.

Uznając gaz za passé, uzyskali zapewnienia dostaw energii elektrycznej i wody od odpowiednich gestorów sieci. Następnie złożyli skompletowany wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż dla tego terenu nie było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Teraz spokojnie czekali na rozwój wydarzeń. Otrzymywana z urzędu korespondencja o postępach w procedowaniu wniosku dała im poczucie komfortu. Finalnie uzyskali decyzję o warunkach zabudowy na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po jej uprawomocnieniu dokonali podziału geodezyjnego notując z radością, że koszty całego procesu przewidzieli bardzo precyzyjnie.

Z czasem otrzymali pismo o naliczeniu opłaty adiacenckiej, co szczęśliwie skalkulowali w swoich obliczeniach. No cóż, taki jest koszt, ale teraz mamy trzy działki i to z warunkami zabudowy – wetchnęła Ewa. Jakież było ich zdziwienie gdy usłyszeli, że jednak jest inaczej. Uzyskana decyzja o warunkach zabudowy została, cytując koleżankę „skonsumowana” przez podział. Co więcej, obecnie jest już inny stan nieruchomości, nie ma bowiem działki o numerze i parametrach sprzed podziału. Znajoma jednak poradziła Ewie i Janowi, by teraz złożyli trzy wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, odrębnie dla każdej z wydzielonych działek. Jednakże tym razem zaproponowała aktywne uczestnictwo w procesie uzyskiwania decyzji informując o terminie dyżuru urbanisty w urzędzie.

Ewa i Jan ponownie skompletowali dokumenty i złożyli odpowiednie wnioski. Na dyżurze Jan ponownie zdębiał. Urbanista oznajmił bowiem, że majuż projekty wszystkich trzech decyzji, ale jedna będzie odmowna. Okazało się, że działka w trzeciej linii zabudowy znajduje się już na tyle dletego od sąsiedniej zabudowy, że należałoby rozszerzyć dla niej obszar analizy.  Szczęśliwie urbanista był człowiekiem bardzo życzliwym i po uzyskaniu wyjaśnień od Jana poprosił go o skorygowanie wniosku. Dzięki temu Ewa i Jan uniknęli wydłużenia procedury i niepotrzebnego stresu. Otrzymali ponadto do wglądu projekt decyzji, który nie wzbudził ich zastrzeżeń. Finalnie uzyskali odrębną decyzję o warunkach zabudowy dla każdej z trzech działek. Co więcej, za radą wspomnianego urbanisty, po ich uprawomocnieniu postarali się o odpowiednią pieczątkę to potwierdzającą na każdej z decyzji.

Tym razem Ewa i Jan byli gospodarzami wspólnego wieczoru ze znajomymi, wśród których nie zabrakło koleżanki z urzędu. Pochwaliła ona Jana za aktywny udział w całym procesie. Ponadto nieco ściszonym głosem dodała, że urbanista to też człowiek. Inaczej mu się „rozmawia” z samym wnioskiem, a inaczej z wnioskodawcą. Wyjaśnienia składane podczas dużuru eliminują niejasności i bardzo często mogą oszczędzić zmarnowanego czasu i zbędnego stresu.

Ewa i Jan doszli do wniosku, że przy podejmowaniu działań na rynku nieruchomości liczy się nie tylko wiedza i sucha analiza, ale również aktywna postawa i bardzo dobre kontakty z ludźmi. My w EcoProperty wiemy o tym dobrze, dlatego stawiamy przede wszystkim na odpowiednie relacje z naszymi Klientami, ale również z urzędnikami oraz pozostałymi uczestnikami rynku nieruchomości.