• biuro@ecoproperty.pl
  • +48 535 245 000
Your search results

Zmierzch portali. Za rogiem czeka już AI

Posted by z.walewska dnia 16 października 2026
Brak kategorii
0 Comments

Coraz mniej ma znaczenie, na którym portalu wystawimy ofertę. Coraz bardziej liczy się to, czy oferta i biuro są w ogóle widoczne w sieci, bo klient zaczyna poszukiwania od rozmowy z AI, a nie od wpisania adresu portalu.

Pracuję w branży nieruchomości od ponad 15 lat. Widziałem przejście od ogłoszeń w prasie do portali, potem od portali w przeglądarce do aplikacji w telefonie. Każda z tych zmian wydawała się na początku ciekawostką, a po kilku lub kilkunastu miesiącach stawał się standardem. Dziś mam wrażenie, że stoimy przed kolejnym takim przełomem, i to większym niż wszystkie poprzednie.

Moja teza jest prosta: kończy się epoka, w której sukces biura zależał od tego, ile zapłaci za wyróżnienie na portalu X albo Y. Zaczyna się epoka, w której klienta do nas prowadzi czat AI. A czat nie pyta, gdzie wykupiliśmy pakiet. Szuka wszędzie.

Jak dziś naprawdę szuka się nieruchomości

W USA już prawie połowa kupujących korzysta z AI przy szukaniu domu, a w Polsce z ChatGPT korzysta co trzeci internauta. To nie jest nisza, to masowy kanał.

BadanieRynekCo pokazuje
Veterans United, II kw. 2026USA45% przyszłych kupujących używało AI przy szukaniu domu, rok wcześniej 37%
Realtor.comUSA82% Amerykanów sięga w AI po informacje o rynku mieszkaniowym; najczęściej ChatGPT (67%) i Gemini (54%)
UK Property Development, czerwiec 2026Wielka Brytania26% użytkowników AI uważa, że AI stanie się ważniejsza od portali, kolejne 22% że równie ważna
Gemius i PBI, 2025PolskaChatGPT miał w czerwcu 2025 ponad 9,3 mln realnych użytkowników, czyli prawie co trzeciego internautę

Skala globalna jest jeszcze bardziej wymowna. ChatGPT na początku 2026 roku miał około 900 mln aktywnych użytkowników tygodniowo, ponad dwa razy więcej niż rok wcześniej. 

Ciekawy jest też sposób korzystania. W brytyjskim badaniu prawie połowa użytkowników AI powiedziała, że czat sam wskazał im oferty pasujące do kryteriów. Tylko 12% zostało odesłanych na duże portale i dokładnie tyle samo na strony biur i deweloperów.

Argument 1: czat nie pyta, na którym portalu jest oferta

Klient nie wpisuje już „mieszkanie Poznań Jeżyce 3 pokoje”. Pisze całe zdanie: szukam trzech pokoi na Jeżycach, do 750 tysięcy, blisko tramwaju, z balkonem, najlepiej od sprawdzonego pośrednika. Czat przeszukuje sieć i składa odpowiedź z wielu źródeł naraz.

Największe dotąd badanie tego mechanizmu zrobiła firma Yext, analizując 6,8 mln cytowań w odpowiedziach ChatGPT, Gemini i Perplexity. Wyniki:

  • 44% cytowań pochodziło z własnych stron internetowych firm,
  • 42% z wpisów i katalogów, czyli wizytówek, portali i serwisów branżowych,
  • 8% z opinii i mediów społecznościowych.

Wniosek dla nas jest bardzo praktyczny. Własna strona to najczęściej cytowane źródło, a portal jest tylko jednym z wielu miejsc, z których AI czerpie dane. Ta sama oferta opublikowana na stronie biura, na Facebooku i w jednym portalu ma dla czatu podobną wartość jak oferta rozesłana do pięciu portali. Liczy się to, żeby była w sieci, była kompletna i spójna.

Argument 2: sama wyszukiwarka zamienia się w czat

Nawet ktoś, kto nigdy nie otworzył ChatGPT, dostaje dziś odpowiedzi od AI, bo wbudował ją w wyszukiwarkę sam Google. Tryb AI w Google jest dostępny w Polsce i po polsku od października 2025 roku. Google zauważył przy tym, że w trybie AI ludzie zadają pytania dwa do trzech razy dłuższe niż w klasycznej wyszukiwarce.

Ludzie coraz rzadziej klikają w strony, bo dostają odpowiedź od razu w Google. Skutek widać w liczbach. Według SparkToro w pierwszych czterech miesiącach 2026 roku 68% wyszukiwań w Google w USA zakończyło się bez kliknięcia w żaden link, wobec około 60% w 2024 roku. Ahrefs wyliczył, że gdy nad wynikami pojawia się podsumowanie AI, pierwszy wynik dostaje średnio o 58% mniej kliknięć.

Co to oznacza dla portali? Ich biznes opiera się na tym, że klient wchodzi na stronę, przewija listę i klika w wyróżnione ogłoszenie. Jeśli odpowiedź pojawia się wcześniej, w okienku AI, to płatne wyróżnienie na trzeciej stronie wyników portalu traci sens. Analitycy Gartnera już w 2024 roku przewidywali, że do 2026 roku ruch w tradycyjnych wyszukiwarkach spadnie o 25% na rzecz czatów AI.

Argument 3: same portale uciekają do czatu

Najlepszym dowodem, że portal przestaje być celem podróży klienta, jest zachowanie samych portali. W październiku 2025 roku Zillow, największy portal nieruchomości w USA, jako pierwszy uruchomił swoją aplikację wewnątrz ChatGPT. Użytkownik pyta czat o domy, a ten pokazuje zdjęcia, mapy i ceny z bazy Zillow bez wchodzenia na stronę portalu.

Portal, który latami budował markę jako miejsce startu poszukiwań, sam przyznał, że ludzie zaczynają gdzie indziej. A raport 2026 State of AI SEO in Real Estate pokazuje, że udział Zillow w ruchu prowadzącym do agentów po raz pierwszy spadł rok do roku: z 41,2% do 33,8%. Ta różnica trafiła do narzędzi AI.

W Polsce największe portale też inwestują w AI, choć głównie po swojej stronie, na przykład w generowanie opisów ogłoszeń czy testy wirtualnego asystenta. Kierunek jest jednak ten sam: walka o to, kto będzie pierwszym rozmówcą klienta. Moim zdaniem tę walkę wygrają uniwersalne czaty, z których ludzie korzystają do wszystkiego, nie tylko do szukania mieszkania.

Argument 4: AI poleca ludzi, a o wyborze decydują opinie

Czat nie tylko wyszukuje oferty. Coraz częściej odpowiada na pytanie, z kim warto współpracować. W badaniu BrightLocal z 2026 roku 45% konsumentów korzystało z AI, żeby znaleźć lokalną firmę, podczas gdy rok wcześniej tylko 6%. W badaniu Clever co trzeci przyszły kupujący (29%) używał AI do znalezienia agenta nieruchomości.

Skąd czat wie, kogo polecić? Bierze dane z wizytówki Google, z treści na stronie biura i z tego, co o biurze piszą inni. Recenzje odgrywają tu ogromną rolę, bo kształtują to, jak AI odpowiada o lokalnych firmach, a liczy się też ich liczba, świeżość i to, czy właściciel na nie odpowiada.

Tu jest też ostrzeżenie. Według wspomnianego raportu 91% agentów w ogóle nie pojawia się w wynikach AI, a 1% najlepiej widocznych zbiera prawie połowę wszystkich cytowań. Czyli nie wystarczy być dobrym pośrednikiem. Trzeba być pośrednikiem, o którym AI potrafi coś przeczytać.

To już dzieje się w EcoProperty

Nie piszę o tym na podstawie samych raportów zza oceanu. W ostatnim czasie podpisaliśmy w EcoProperty kilka umów z klientami, którzy sami powiedzieli nam, że znaleźli nas przez czat AI. Zapytali go o biuro nieruchomości, dostali naszą nazwę, sprawdzili opinie i dopiero wtedy zadzwonili.

Zwróćcie uwagę na kolejność. Ci klienci nie trafili do nas z portalu, nie zobaczyli wyróżnionego ogłoszenia i nie kliknęli w reklamę. Najpierw zaufali rekomendacji AI, potem zweryfikowali ją w opiniach innych klientów. Portal w ogóle nie brał udziału w tej ścieżce.

Dla mnie jako pośrednika z wieloletnim stażem to sygnał, którego nie wolno zlekceważyć. Kilka lat temu takich rozmów nie było wcale. Dziś to pojedyncze umowy. Za dwa, trzy lata może to być główny kanał pozyskiwania klientów.

Uczciwie: czego AI jeszcze nie zmieni

Nie twierdzę, że portale znikną jutro. Wciąż mają ogromne bazy ofert, a AI często z nich korzysta. Portale amerykańskie stanowią według szacunków około 61% adresów o nieruchomościach w danych, na których uczą się modele. Portal staje się więc bardziej hurtownią danych dla AI niż miejscem, w którym klient spędza czas.

Klient używa AI, żeby znaleźć ofertę i pośrednika, a potem szuka człowieka, któremu może zaufać. Wygra ten, kto będzie widoczny dla AI i wiarygodny dla klienta jednocześnie.

Co robić już teraz: plan dla biura nieruchomości

Pieniądze, które dziś idą na kolejne pakiety wyróżnień na portalach, coraz rozsądniej przesuwać we własne kanały. Tak widzę priorytety:

  1. Własna strona jako centrum. Każda oferta powinna mieć na niej osobną, pełną podstronę: opis, zdjęcia, cena, metraż, lokalizacja. To najczęściej cytowane przez AI źródło.
  2. Treści, które odpowiadają na pytania klientów. Blog o dzielnicach, cenach, procedurach i finansowaniu. Czat szuka odpowiedzi, a nie tylko ogłoszeń.
  3. Wizytówka Google i opinie. Aktualne dane, zdjęcia, regularne prośby o opinię po każdej transakcji i odpowiedź na każdą recenzję.
  4. Media społecznościowe z ofertami i twarzami. Filmy z nieruchomości, krótkie porady, prezentacja zespołu. To buduje zarówno zasięg, jak i zaufanie.
  5. Spójne dane wszędzie. Ta sama nazwa, adres, telefon i opis biura na stronie, w Google, na portalach i w katalogach branżowych.
  6. Regularny test w czacie. Raz w miesiącu zapytajcie ChatGPT, Gemini i tryb AI w Google o pośrednika w swojej okolicy i sprawdźcie, czy w ogóle się pojawiacie.

Portale warto traktować jako jeden z kanałów dystrybucji, a nie jako fundament biznesu. Nie trzeba być na każdym. Trzeba być dobrze opisanym w sieci.

Podsumowanie

Przez ostatnie 15 lat pytanie brzmiało: na którym portalu wystawić ofertę? W najbliższych latach będzie brzmiało: czy AI w ogóle o nas wie i co o nas powie? Ofertę znajdzie czat, niezależnie od tego, gdzie ją opublikujemy. Klienta przekona to, co o nas przeczyta na naszej stronie, w naszych mediach społecznościowych i w opiniach innych klientów.

To zmierzch sprzedaży nieruchomości, jaką znaliśmy. Ale nie zmierzch pośrednika. Raczej początek czasów, w których wygrywają biura z własną marką, a nie z największym budżetem na portale.

Źródła

Compare Listings