Czy to jeszcze dobry moment na inwestycje  magazynowe? 

Czy to jeszcze dobry moment na inwestycje magazynowe? Tak, ale nie dla każdego projektu i nie w  każdej lokalizacji. Polski rynek magazynowy wszedł w bardziej dojrzałą fazę. Po bardzo  dynamicznym wzroście z lat 2019-2023, okresie wyższych kosztów finansowania i większej  ostrożności inwestorów, w 2026 roku widać stabilizację oraz stopniowy powrót aktywności  inwestycyjnej. 

Nie oznacza to jednak, że każdy magazyn będzie dobrą inwestycją. Rynek coraz mocniej dzieli się na aktywa prime i obiekty drugorzędne. Największe znaczenie mają dziś lokalizacja, dostęp do  infrastruktury, długość umowy najmu, jakość najemcy, poziom pustostanów, możliwość ponownego  wynajęcia, ceny gruntów, koszt finansowania oraz potencjał wzrostu czynszów. 

Dla inwestorów oznacza to jedno: dobry moment na inwestycje magazynowe nadal istnieje, ale  wymaga znacznie większej selektywności niż kilka lat temu. 

Czy warto dziś inwestować w magazyny w kilku zdaniach? 

Warto rozważać inwestycje magazynowe, jeżeli projekt znajduje się w dobrej lokalizacji, ma realny  popyt najemców, dostęp do infrastruktury, stabilny model finansowania i możliwość generowania  długoterminowego dochodu. 

Rynek nie jest już w fazie bezwarunkowego boomu. To jednak może być korzystne dla inwestorów,  którzy szukają jakości, a nie krótkoterminowej spekulacji. Największy potencjał mają dziś nowoczesne magazyny klasy A, projekty BTS, inwestycje z zabezpieczonym najemcą, grunty przy  głównych korytarzach transportowych oraz lokalizacje obsługujące e-commerce, operatorów 3PL,  lekką produkcję, nearshoring i logistykę transgraniczną. 

Najważniejsze czynniki decydujące o opłacalności inwestycji  magazynowej

Gdzie jesteśmy w cyklu rynku magazynowego? 

Polski rynek magazynowy przeszedł w ostatnich latach trzy etapy. 

Pierwszym był bardzo dynamiczny wzrost napędzany e-commerce, niskimi stopami procentowymi,  rozbudową łańcuchów dostaw i dużą aktywnością deweloperów. W tym okresie wiele projektów  powstawało spekulacyjnie, czyli bez wcześniejszego zabezpieczenia najemcy. 

Drugim etapem było schłodzenie. Wyższe stopy procentowe, wzrost kosztów budowy, wojna w  Ukrainie, niepewność geopolityczna i większa ostrożność najemców spowodowały ograniczenie  nowych inwestycji. 

Trzeci etap, w którym rynek znajduje się obecnie, to stabilizacja. Według CBRE polski rynek  magazynowo-logistyczny wszedł w fazę bardziej przemyślanych inwestycji. Deweloperzy coraz  częściej koncentrują się na projektach z zabezpieczonym najemcą, a udział powierzchni  realizowanej spekulacyjnie spadł do około 37%, czyli najniższego poziomu od kilku kwartałów. 

To ważny sygnał. Rynek nie jest już tak rozgrzany jak w okresie pandemicznego boomu, ale nie jest  też zamrożony. Jest bardziej selektywny, ostrożniejszy i dojrzalszy. 

Co pokazują najnowsze dane o rynku magazynowym? 

Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni  magazynowej i logistycznej w Polsce wyniosły 37,4 mln m². Oznaczało to wzrost o 6,1% rok do  roku. W budowie pozostawało 1,46 mln m² powierzchni, a w pierwszym kwartale 2026 roku  oddano do użytkowania 653 tys. m² nowej powierzchni magazynowej. 

Popyt również pozostał wysoki. Według CBRE w pierwszym kwartale 2026 roku najemcy wynajęli  łącznie 1,58 mln m² powierzchni magazynowej. Największą aktywność odnotowano w  województwach mazowieckim, wielkopolskim, dolnośląskim i łódzkim. Współczynnik  pustostanów na koniec marca 2026 roku wyniósł 7,3%, co CBRE interpretuje jako utrzymującą się równowagę pomiędzy podażą a popytem. 

AXI IMMO również wskazuje na mocny początek 2026 roku. Według tej firmy popyt brutto w  pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł 1,58 mln m², czyli o 47% więcej rok do roku, a popyt netto  wzrósł do 850 tys. m², czyli o 78% rok do roku. 

Te dane pokazują, że rynek magazynowy w Polsce nie jest w fazie załamania. Jest w fazie  stabilizacji po bardzo szybkim wzroście. 

Czy poziom pustostanów jest problemem? 

Poziom pustostanów na poziomie około 7,3% nie jest automatycznie negatywną informacją. Dla  inwestora ważniejsze jest to, gdzie pustostany są skoncentrowane i jakiego typu powierzchni  dotyczą.

Jeżeli wolne powierzchnie dotyczą głównie słabszych lokalizacji, starszych obiektów lub  magazynów o gorszych parametrach technicznych, nie musi to oznaczać problemu dla  nowoczesnych obiektów klasy A w dobrych punktach logistycznych. 

Rynek coraz wyraźniej się polaryzuje. Najlepsze obiekty pozostają atrakcyjne, natomiast słabsze  muszą konkurować ceną, zachętami lub większą elastycznością. Newmark Polska wskazuje, że w  pierwszym kwartale 2026 roku widoczna była różnica między czynszami dla aktywów prime i  obiektów drugorzędnych. Nowoczesne obiekty w najlepszych lokalizacjach notowały lekki wzrost  czynszów, podczas gdy właściciele słabszych aktywów musieli oferować większe pakiety zachęt. 

Dla inwestora najważniejsze pytanie brzmi więc nie: „czy rynek ma pustostany?”, ale: „czy dana  lokalizacja i dany budynek będą konkurencyjne za kilka lat?”. 

Czy czynsze nadal mogą rosnąć? 

Czynsze w Polsce pozostają relatywnie stabilne, ale potencjał wzrostu zależy od lokalizacji,  standardu budynku i dostępności alternatywnej powierzchni. 

CBRE wskazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku stawki czynszowe pozostawały stabilne, a  zmiany poziomu czynszów zależały przede wszystkim od lokalizacji, standardu obiektu i  dostępności nowej powierzchni. 

W praktyce oznacza to, że nie należy zakładać automatycznego wzrostu czynszów w każdym  magazynie. Największy potencjał mają obiekty w lokalizacjach, gdzie podaż jest ograniczona,  popyt najemców realny, a koszt odtworzenia nowego obiektu wysoki. 

Inwestor powinien analizować nie tylko aktualny czynsz, ale również możliwość indeksacji,  warunki przedłużenia umowy, konkurencyjną podaż w okolicy, standard techniczny budynku i  wymagania ESG. 

Ceny gruntów: czy jest taniej niż w czasie boomu? 

Ceny gruntów przemysłowo-magazynowych są jednym z najtrudniejszych elementów analizy. Nie  istnieje jedna wiarygodna ogólnopolska stawka, którą można uczciwie zastosować do całego rynku. 

Cena gruntu zależy od lokalizacji, planu miejscowego, dostępu do drogi, uzbrojenia, mocy  energetycznej, geometrii działki, możliwości zabudowy, parametrów planistycznych, odległości od  autostrady oraz konkurencji ze strony innych funkcji, na przykład mieszkaniowej lub usługowej. 

Dlatego ważniejsze od podawania sztucznych widełek cenowych jest zrozumienie trendu. 

Według CBRE rynek gruntów przemysłowo-magazynowych w Polsce wszedł w 2026 roku w fazę stabilizacji. Po okresie intensywnej ekspansji podażowej w latach 2019-2023 rok 2025 przyniósł stabilizację, a prognozy na 2026 rok wskazują na dalsze, umiarkowane wzrosty. CBRE wskazuje  również, że obecnie obserwowany jest obniżony popyt na grunty inwestycyjne, a podaż gruntów  przewyższa popyt. W efekcie ceny, które wcześniej systematycznie rosły, wyraźnie się ustabilizowały. 

To dobra informacja dla inwestorów. Rynek gruntów może być dziś bardziej racjonalny niż w  czasie największego boomu. Sprzedający nadal mogą oczekiwać wysokich cen, ale kupujący  częściej mają możliwość dokładniejszej analizy, negocjacji i wyboru lokalizacji.

Dlaczego grunt jest kluczowy dla inwestycji magazynowej? 

W przypadku magazynów grunt nie jest tylko działką pod budynek. To fundament całej inwestycji. 

Dobry grunt magazynowy powinien mieć dostęp do drogi publicznej, dobry dojazd dla transportu  ciężkiego, korzystny plan miejscowy, odpowiednią powierzchnię i kształt, możliwość etapowania  inwestycji, dostęp do energii, możliwość odwodnienia, brak poważnych ograniczeń środowiskowych, dostęp do pracowników oraz bliskość autostrady, drogi ekspresowej lub granicy. 

Często to właśnie grunt decyduje, czy inwestycja będzie bezpieczna. Budynek można  zaprojektować i dostosować, ale lokalizacji nie można zmienić. 

Plany ogólne i ryzyko planistyczne 

Na rynek gruntów wpływa również reforma planowania przestrzennego. CBRE zwraca uwagę, że  rok 2026 jest rokiem planów ogólnych, a ich uchwalanie może mieć znaczenie dla podaży gruntów  inwestycyjnych. 

Dla inwestora oznacza to konieczność bardzo dokładnej analizy planistycznej. Nie wystarczy  sprawdzić, czy działka „wygląda dobrze”. Trzeba przeanalizować miejscowy plan, plan ogólny,  dostęp do infrastruktury, ograniczenia środowiskowe i realną możliwość uzyskania pozwolenia na  budowę. 

Dostępność finansowania: czy banki wracają do magazynów? 

Finansowanie jest jednym z najważniejszych czynników decydujących o tym, czy inwestycja  magazynowa jest opłacalna. Po okresie wysokich stóp procentowych i większej ostrożności banków  inwestorzy ponownie analizują projekty, ale finansowanie nadal jest selektywne. 

CBRE wskazuje, że w pierwszej połowie 2026 roku wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim  rynku nieruchomości komercyjnych przekroczył 3,03 mld EUR. Oznaczało to wzrost o 78% rok do  roku i najlepszy wynik pierwszego półrocza od 2018 roku. Według CBRE aktywność wspierały  między innymi poprawiające się warunki finansowania, wzrost wartości kapitałowych i  oczekiwania dalszego wzrostu czynszów. 

To pokazuje, że finansowanie nie jest już tak dużą barierą jak w najtrudniejszym okresie podwyżek  stóp, ale nadal nie oznacza łatwego dostępu do długu dla każdego projektu. 

Stopy procentowe a inwestycje magazynowe 

Koszt finansowania pozostaje kluczowy dla inwestycji magazynowych. W Polsce stopa  referencyjna NBP po decyzji Rady Polityki Pieniężnej z 7-8 lipca 2026 roku wynosiła 3,75% w  skali roku. Stopa lombardowa wynosiła 4,25%, a stopa depozytowa 3,25%. 

W przypadku finansowania w euro ważne są także decyzje Europejskiego Banku Centralnego. 23  lipca 2026 roku ECB utrzymał główne stopy procentowe bez zmian: stopę depozytową na poziomie  2,25%, stopę podstawowych operacji refinansujących na poziomie 2,40% i stopę kredytu w banku  centralnym na poziomie 2,65%.

Dla inwestora magazynowego oznacza to, że koszt finansowania jest niższy niż w okresie  najwyższych stóp, ale nadal istotny dla kalkulacji rentowności. Banki nadal będą dokładnie  analizować jakość projektu, najemcę, umowę, lokalizację, poziom wkładu własnego i możliwość ponownego wynajęcia powierzchni. 

Jak banki patrzą na projekty magazynowe? 

Bank lub instytucja finansująca analizuje przede wszystkim ryzyko. Najważniejsze pytania są bardzo konkretne: 

– czy projekt ma najemcę, 

– jak długa jest umowa najmu, 

– czy najemca jest wiarygodny finansowo, 

– czy czynsz jest rynkowy, 

– czy obiekt jest gotowy, w budowie czy dopiero planowany, 

– czy projekt ma pozwolenie na budowę, 

– czy grunt ma uregulowany status planistyczny, 

– czy jest dostęp do energii, 

– czy budynek spełnia wymagania ESG, 

– czy powierzchnię da się wynająć innemu najemcy. 

Najłatwiej finansować projekty z zabezpieczonym najmem, silnym najemcą i przewidywalnym cash  flow. Najtrudniej finansować projekty spekulacyjne, słabsze lokalizacje oraz obiekty wymagające  dużych nakładów bez jasnej strategii komercjalizacji. 

Czy teraz jest dobry moment na zakup gotowego magazynu? 

Zakup gotowego magazynu może być dobrym rozwiązaniem, jeżeli inwestor szuka  przewidywalnego dochodu. Największą zaletą gotowego obiektu jest możliwość analizy realnych  parametrów: najemcy, czynszu, umowy, kosztów eksploatacyjnych, pustostanów i standardu  technicznego. 

Według JLL w pierwszym kwartale 2026 roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w  Polsce przekroczyła 1 mld EUR, a na rynku magazynowym wolumen transakcji wyniósł niemal 450  mln EUR. JLL wskazuje, że sektor magazynowo-logistyczny cieszył się największym  zainteresowaniem inwestorów, którzy koncentrowali się na aktywach z długimi umowami najmu. 

Dla inwestora oznacza to, że rynek transakcyjny wraca, ale preferuje jakość. Gotowy magazyn z  dobrym najemcą może być atrakcyjny. Obiekt z krótką umową, słabą lokalizacją lub wysokim  ryzykiem ponownego wynajęcia wymaga znacznie większej ostrożności. 

Czy teraz jest dobry moment na budowę magazynu?

Budowa magazynu może być atrakcyjna, ale przede wszystkim wtedy, gdy projekt ma  zabezpieczony popyt. Obecny rynek nie premiuje już nadmiernej spekulacji. Deweloperzy coraz  częściej ograniczają projekty bez najemcy, a banki ostrożniej analizują finansowanie. 

Najbezpieczniejsze modele to dziś: 

– BTS, czyli build-to-suit dla konkretnego najemcy, 

– pre-let, czyli projekt z umową najmu przed zakończeniem budowy, 

– etapowanie inwestycji, 

– modułowy park magazynowy, 

– obiekt z możliwością podziału powierzchni, 

– projekt przy głównym korytarzu transportowym, 

– inwestycja w lokalizacji z ograniczoną konkurencją. 

Budowa bez najemcy nadal jest możliwa, ale wymaga bardzo dobrej lokalizacji, mocnego  finansowania i realistycznej strategii komercjalizacji. 

Czy warto inwestować w grunty pod magazyny? 

Inwestowanie w grunty pod magazyny może być atrakcyjne, ale wymaga cierpliwości i  specjalistycznej analizy. W 2026 roku nie jest to już rynek, na którym wystarczy kupić dowolny  teren przy większej drodze i czekać na wzrost wartości. 

Największy potencjał mają grunty przy autostradach i drogach ekspresowych, blisko granic, dużych  rynków konsumenckich, terminali intermodalnych oraz regionów z ograniczoną podażą dobrych  działek. Bardzo ważne są również plan miejscowy, dostęp do energii, dobry dojazd dla TIR,  możliwość etapowania i realny popyt najemców. 

Największe ryzyko dotyczy gruntów bez planu, bez mediów, bez drogi, z problemami  środowiskowymi, z ograniczonym dostępem do energii albo położonych w lokalizacji, gdzie nie ma  realnego popytu najemców. 

Dlaczego lokalizacja jest ważniejsza niż kiedykolwiek? 

W dojrzałej fazie rynku lokalizacja staje się najważniejszym zabezpieczeniem inwestora. Nawet  najlepszy budynek w słabej lokalizacji może mieć problem z ponownym wynajęciem. Z kolei dobry  magazyn w strategicznym miejscu może zachować atrakcyjność przez wiele lat. 

Najważniejsze lokalizacje dla inwestycji magazynowych w Polsce to Warszawa i okolice, Górny  Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Wielkopolska, zachodnia Polska, lokalizacje przy granicy z  Niemcami, korytarze A2 i A4, okolice portów oraz lokalizacje przy terminalach intermodalnych. 

Z perspektywy inwestora szczególnie interesujące są miejsca, które obsługują nie tylko jeden  lokalny rynek, ale kilka rynków jednocześnie. Właśnie dlatego rośnie znaczenie zachodniej Polski,  granicy z Niemcami i korytarza A2.

Zachodnia Polska i korytarz A2 jako przykład lokalizacji  defensywnej 

Zachodnia Polska ma kilka cech, które mogą zwiększać bezpieczeństwo inwestycji magazynowej. 1. znajduje się blisko Niemiec, czyli największej gospodarki Europy. 

2. umożliwia obsługę rynku polskiego i niemieckiego z jednej lokalizacji. 

3. oferuje konkurencyjne koszty względem wielu lokalizacji po stronie niemieckiej. 4. korytarz A2 łączy Berlin, Poznań, Łódź i Warszawę. 

5. lokalizacje przy granicy mogą być atrakcyjne dla operatorów 3PL, e-commerce, lekkiej  produkcji, dystrybucji transgranicznej i firm skracających łańcuchy dostaw. 

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na ofertę Gateway A2 w Świecku. Projekt znajduje się bezpośrednio przy drodze krajowej DK29, około 4 km od autostrady A2 i w bezpośrednim  sąsiedztwie granicy z Niemcami. Moduły mogą być łączone, a przykładowe powierzchnie obejmują około 9 300 m², 20 800 m² i 39 400 m². 

Dla firm, które szukają lokalizacji do obsługi Polski, Niemiec i Europy Środkowej, Gateway A2  może być interesującą alternatywą wobec droższych lokalizacji po stronie niemieckiej. 

Więcej informacji o projekcie: https://gatewaya2.pl/ https://gatewaya2.com/ Czy inwestor powinien czekać? 

Czekanie może być dobrą strategią, jeżeli inwestor nie ma sprecyzowanego celu, nie zna rynku albo  liczy wyłącznie na spadek cen. Może być jednak ryzykowne, jeżeli najlepsze lokalizacje i najlepsze  aktywa zostaną wcześniej zabezpieczone przez innych inwestorów. 

W obecnej fazie rynku najważniejsze nie jest pytanie, czy czekać, ale co analizować. 

Inwestor powinien sprawdzić, czy lokalizacja ma realny popyt, czy grunt lub budynek ma przewagę logistyczną, czy cena odpowiada ryzyku, czy finansowanie jest dostępne, czy najemca jest  wiarygodny, czy umowa najmu zabezpiecza cash flow, czy projekt spełnia wymagania ESG i czy  aktywo będzie atrakcyjne także za 5-10 lat. 

Jeżeli odpowiedzi są pozytywne, obecny moment może być dobry. Jeżeli projekt broni się tylko  optymistycznymi założeniami, lepiej zachować ostrożność. 

Jakie projekty mogą być najbardziej odporne na zmiany  koniunktury? 

Najbardziej odporne są projekty, które mają kilka warstw bezpieczeństwa: dobrą lokalizację,  stabilnego najemcę, długą umowę najmu, nowoczesny standard techniczny, możliwość ponownego  wynajęcia powierzchni, dostęp do energii, zgodność z wymaganiami ESG, rozsądny poziom  zadłużenia i elastyczność budynku.

Im więcej takich warstw ma projekt, tym większa szansa, że inwestycja przetrwa słabszy okres  rynkowy. 

Kiedy inwestycja magazynowa może być ryzykowna? 

Inwestycja magazynowa może być ryzykowna, jeżeli opiera się na zbyt optymistycznych  założeniach. 

Najczęstsze ryzyka to zakup gruntu bez realnej możliwości zabudowy, brak dostępu do energii, zbyt  wysoka cena wejścia, brak najemcy, krótka umowa najmu, słaby najemca, zbyt specjalistyczny  budynek, wysokie koszty finansowania, konkurencyjna podaż w okolicy, brak możliwości podziału  powierzchni, słaba lokalizacja i brak strategii wyjścia z inwestycji. 

W dojrzałym rynku najwięcej problemów pojawia się tam, gdzie inwestor kupuje narrację, a nie  fakty. Dlatego decyzja o inwestycji magazynowej powinna być poprzedzona analizą danych,  lokalizacji, najmu, finansowania i alternatywnych scenariuszy. 

Najważniejsze wnioski 

To nadal może być dobry moment na inwestycje magazynowe, ale przede wszystkim dla  inwestorów selektywnych. 

Polski rynek magazynowy wszedł w fazę stabilizacji po bardzo dynamicznym wzroście z lat  2019-2023. 

Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w  Polsce wynosiły 37,4 mln m². 

Popyt w pierwszym kwartale 2026 roku wyniósł 1,58 mln m², a współczynnik pustostanów wynosił 7,3%. 

Deweloperzy ograniczają udział projektów spekulacyjnych, co może zmniejszać ryzyko nadpodaży. 

Ceny gruntów przemysłowo-magazynowych stabilizują się, ponieważ podaż gruntów przewyższa  popyt. 

Finansowanie staje się bardziej dostępne niż w najtrudniejszym okresie wysokich stóp, ale banki  nadal są selektywne. 

Największe znaczenie mają lokalizacja, najemca, długość umowy, dostęp do energii i możliwość ponownego wynajęcia. 

Najlepsze perspektywy mają nowoczesne magazyny klasy A, BTS, pre-let, sale and leaseback oraz  projekty przy głównych korytarzach transportowych. 

Zachodnia Polska, granica z Niemcami i korytarz A2 mogą być szczególnie interesujące dla firm i  inwestorów analizujących logistykę transgraniczną. 

FAQ: czy to jeszcze dobry moment na inwestycje  magazynowe?

Czy w 2026 roku warto inwestować w magazyny? 

Tak, ale selektywnie. Największy potencjał mają nowoczesne magazyny w dobrych lokalizacjach, z  długimi umowami najmu, stabilnymi najemcami i dostępem do infrastruktury. 

Czy polski rynek magazynowy jest już nasycony? 

Nie można mówić o pełnym nasyceniu całego rynku. Polska ma 37,4 mln m² nowoczesnej  powierzchni magazynowej, ale popyt pozostaje aktywny. Problemem mogą być konkretne  lokalizacje lub słabsze aktywa, a nie cały segment. 

Czy pustostany są zagrożeniem dla inwestorów? 

Pustostany są ryzykiem, ale trzeba je analizować lokalnie. Poziom 7,3% na koniec pierwszego  kwartału 2026 roku wskazuje raczej na stabilizację niż załamanie rynku. Najważniejsze jest to, czy  dany obiekt znajduje się w lokalizacji z realnym popytem. 

Czy ceny gruntów pod magazyny spadają? 

Według CBRE ceny gruntów przemysłowo-magazynowych po wcześniejszym okresie wzrostu  wyraźnie się ustabilizowały. Nie należy jednak uogólniać cen dla całej Polski, ponieważ zależą one  od lokalizacji, planu miejscowego, infrastruktury, energii i dostępu drogowego. 

Czy banki finansują inwestycje magazynowe? 

Tak, ale selektywnie. Najłatwiej finansować projekty z zabezpieczonym najemcą, długą umową najmu, dobrym standardem technicznym i przewidywalnym cash flow. Projekty spekulacyjne są oceniane ostrożniej. 

Czy lepiej kupić gotowy magazyn czy budować nowy? 

To zależy od strategii inwestora. Gotowy magazyn daje możliwość analizy istniejącego dochodu i  najemcy. Budowa nowego obiektu może dawać wyższy potencjał, ale wiąże się z większym  ryzykiem, szczególnie bez najemcy. 

Jakie lokalizacje magazynowe są dziś najciekawsze? 

Najciekawsze są lokalizacje przy autostradach, drogach ekspresowych, dużych rynkach  konsumenckich, terminalach intermodalnych, portach oraz granicach. Szczególne znaczenie ma  zachodnia Polska i korytarz A2 ze względu na bliskość Niemiec. 

Czy Gateway A2 wpisuje się w obecne trendy rynku? 

Tak. Gateway A2 w Świecku wpisuje się w trendy związane z logistyką transgraniczną,  nearshoringiem i obsługą rynku niemieckiego. Lokalizacja przy granicy z Niemcami i w pobliżu  autostrady A2 może być atrakcyjna dla operatorów 3PL, e-commerce, dystrybucji i lekkiej  produkcji: https://gatewaya2.com/

Podsumowanie 

Czy to jeszcze dobry moment na inwestycje magazynowe? Tak, ale tylko wtedy, gdy inwestor  rozumie, że rynek zmienił się z rynku szybkiego wzrostu w rynek jakości, lokalizacji i  selektywności. 

Największe znaczenie mają dziś nie hasła o boomie magazynowym, ale konkretne dane: poziom  pustostanów, popyt najemców, nowa podaż, ceny gruntów, koszt finansowania, jakość najemcy i  możliwość ponownego wynajęcia powierzchni. 

Polski rynek magazynowy pozostaje jednym z najważniejszych rynków w Europie Środkowej. Ma  dużą skalę, stabilny popyt, rosnącą dojrzałość i strategiczne położenie. Jednocześnie inwestorzy  muszą zachować większą ostrożność niż kilka lat temu. 

Najlepszy moment inwestycyjny nie zawsze przypada na czas największego optymizmu. Często  pojawia się wtedy, gdy rynek się stabilizuje, ceny są bardziej racjonalne, finansowanie stopniowo  się poprawia, a słabsze projekty odpadają z konkurencji. 

W takim otoczeniu szczególnie interesujące mogą być nowoczesne projekty magazynowe w  lokalizacjach o trwałej przewadze logistycznej. Do takich lokalizacji należą między innymi  zachodnia Polska, okolice granicy z Niemcami i korytarz A2. Dlatego firmy i inwestorzy  analizujący magazyny do obsługi Polski, Niemiec i Europy Środkowej powinni zwrócić uwagę na  ofertę Gateway A2 w Świecku. 

Więcej informacji o projekcie: https://gatewaya2.pl/ 

Co dalej? 

Skoro inwestorzy coraz częściej analizują nie tylko sam rynek magazynowy, ale również moment  wejścia, koszt finansowania, ceny gruntów i fazę cyklu, kolejnym naturalnym pytaniem jest: które  lokalizacje będą miały największy potencjał wzrostu w najbliższych latach? 

W następnym artykule z serii przeanalizujemy temat: Jakie lokalizacje magazynowe będą rosły  najmocniej do 2030 roku? 

Przyjrzymy się regionom, które mogą zyskać najwięcej dzięki rozwojowi infrastruktury,  nearshoringowi, e-commerce, logistyce transgranicznej, dostępowi do pracowników, cenom  gruntów oraz bliskości największych rynków konsumenckich. Szczególne znaczenie będą miały  lokalizacje przy głównych korytarzach transportowych, granicach i węzłach logistycznych, w tym  zachodnia Polska oraz korytarz A2. 

Źródła wykorzystane w artykule 

CBRE, „Stabilne zaplecze nowych inwestycji na rynku magazynowym”, dane za pierwszy kwartał 2026 roku: zasoby 37,4 mln m², 1,46 mln m² w budowie, 653 tys. m² nowej podaży, 1,58 mln m² popytu, pustostany 7,3% oraz spadek udziału projektów spekulacyjnych do około 37%. 

https://www.cbre.pl/insights/articles/stabilne-zaplecze-nowych-inwestycji-na-rynku-magazynowym

AXI IMMO, „Industrial & Logistics Market in Poland, Q1 2026”, dane o popycie brutto 1,58 mln  m², wzroście popytu brutto o 47% rok do roku, popycie netto 850 tys. m² i spadku pustostanów do  7,3%. 

https://www.axiimmo.com/en/reports-publication/strong-start-to-the-year-on-the-industrial-market with-a-clear-increase-in-new-leases-and-expansions/ 

CBRE, „Rynek gruntów przemysłowo-magazynowych – co przyniesie rok 2026?”, analiza  stabilizacji cen gruntów, przewagi podaży nad popytem oraz wpływu planów ogólnych na rynek  gruntów inwestycyjnych. 

https://www.cbre.pl/insights/articles/rynek-gruntow-przemyslowo-magazynowych-co-przyniesie rok-2026 

CBRE, „Poland Investment Figures Q2 2026”, dane o wolumenie transakcji inwestycyjnych w  Polsce w pierwszej połowie 2026 roku: ponad 3,03 mld EUR, wzrost o 78% rok do roku i najlepszy  wynik pierwszego półrocza od 2018 roku. 

https://www.cbre.com/insights/figures/poland-investment-figures-q2-2026

JLL, „Wiosenne przebudzenie na polskim rynku inwestycyjnym”, dane o ponad 1 mld EUR  inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w pierwszym kwartale 2026 roku oraz niemal  450 mln EUR transakcji w sektorze magazynowym. 

https://www.jll.com/pl-pl/newsroom/wiosenne-przebudzenie-na-polskim-rynku-inwestycyjnym

Narodowy Bank Polski, komunikat po posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej z 7-8 lipca 2026 roku,  dane o stopie referencyjnej NBP 3,75%, stopie lombardowej 4,25% i stopie depozytowej 3,25%. 

Europejski Bank Centralny, decyzja z 23 lipca 2026 roku, dane o utrzymaniu stopy depozytowej na  poziomie 2,25%, stopy podstawowych operacji refinansujących na poziomie 2,40% i stopy kredytu  w banku centralnym na poziomie 2,65%. 

Gateway A2, informacje o lokalizacji projektu w Świecku przy DK29, około 4 km od autostrady A2  i w pobliżu granicy z Niemcami. 

https://gatewaya2.pl