Historie z życia wzięte

Przygody Ewy i Jana: Nowy członek rodziny i wyzwania z tym związane

W poprzednich artykułach opowiadałem Wam o przygodach Ewy i Jana, młodej pary, która z sukcesem przebrnęła póki co przez swoje przygody na rynku nieruchomości. Dla przypomnienia, Ewa nabyła mieszkanie, które w testamencie windykacyjnym zapisała jej babcia, a Jan zakupił jeszcze przed zawarciem małżeństwa własne mieszkanie. Dziś chciałbym podzielić się kolejną interesującą historią z ich życia, która dotyczy nowego etapu w życiu ich rodziny.

Narodziny Oliwii

Po roku od ślubu, Ewa i Jan powitali na świecie córkę, Oliwię. Narodziny dziecka to zawsze wielkie wydarzenie, pełne radości, ale także nowych wyzwań. Jako świadomi i odpowiedzialni rodzice, Ewa i Jan szybko zdali sobie sprawę, że muszą przemyśleć swoje plany dotyczące ich majątku, aby zapewnić bezpieczeństwo, zarówno sobie, jak i swojej córeczce.

Dziedziczenie i nieruchomości

Jednym z głównych tematów, który zaczęli rozważać, było dziedziczenie. Wiedzieli, że w przypadku śmierci jednego z nich, część majątku odziedziczy drugi małżonek oraz również Oliwia. W kontekście nieruchomości, taka sytuacja może być problematyczna. Dlaczego? Ponieważ jeśli nieruchomość stanie się współwłasnością małoletniego dziecka, to żyjący małżonek nie może  nią swobodnie rozporządzać bez zgody sądu rodzinnego. Innymi słowy, nie można bez stosownej zgody sądu wykonać żadnej czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością. Przykładowo, dotyczy to sprzedaży, wynajmu, ale i budowy na nieruchomości obiektu budowlanego, innych czynności inwestycyjno-budowlanych, dotyczących nieruchomości (np. nadbudowy kondygnacji, docieplenia budynku, wymiany okien na drzwi balkonowe, zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali zawieranej przez współwłaścicieli nieruchomości, usunięcia drzewa ze wspólnej nieruchomości. Wynika to z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a także Kodeksu cywilnego.

Wynajem nieruchomości a zgoda sądu

Wynajem nieruchomości, w której współwłaścicielem jest osoba niepełnoletnia, wiąże się z pewnymi trudnościami. W praktyce, aby wynająć taką nieruchomość, konieczne jest uzyskanie zgody sądu rodzinnego. Zgoda wydawana jest w formie postanowienia sądu. Jest to procedura, która ma na celu ochronę majątku dziecka i zapewnienie, że wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości są podejmowane w jego najlepszym interesie.

Sąd wyznacza kuratora, który będzie reprezentował interesy dziecka i podejmował decyzje w jego imieniu. Najczęściej to rodzic jest wyznaczany jako kurator, jednak sąd, gdy ma wątpliwości co do intencji przedstawiciela ustawowego (np. rodzica), może wyznaczyć inną osobę. Cała procedura trwa od kilku do nawet kilkunastu miesięcy w zależności od obłożenia sprawami danego sądu. 

Powyższe powoduje, iż transakcja sprzedaży nieruchomości często jest podzielona w czasie na dwa etapy: umowy przedwstępnej pod warunkiem, że sąd udzieli zgody i docelowej umowy sprzedaży. W przypadku umowy najmu, umowa wprawdzie może być zawarta, jednak jest tzw. „czynnością kulejącą”, jej ważność zależy od udzielenia zgody przez sąd. 

Jak uniknąć komplikacji?

Ewa i Jan postanowili działać proaktywnie, aby uniknąć potencjalnych komplikacji w przyszłości. Po konsultacjach z prawnikiem zdecydowali się na sporządzenie testamentu, zgodnie z treścią  którego cały spadek przechodzi na współmałżonka, z zachowaniem prawa do zachowku dla Oliwii. Zachowek to część spadku, która przysługuje uprawnionym osobom niezależnie od treści testamentu, i w tym przypadku pozwala zabezpieczyć interesy ich córki.

Dlaczego to takie ważne?

Podjęcie takich kroków nie oznacza, że Ewa i Jan chcą pozbawić swoje dziecko majątku. Wręcz przeciwnie, chcą zapewnić sobie możliwość swobodnego zarządzania nieruchomością, zwłaszcza w trudnych początkowych latach, gdy życie z małym dzieckiem może przynieść wiele niespodziewanych wyzwań. Dzięki takiemu rozwiązaniu mogą uniknąć sytuacji, w której nieruchomości stoją puste i generują tylko koszty, zamiast przynosić potencjalne dochody.

Podsumowanie

Historia Ewy i Jana to przykład tego, jak ważne jest myślenie przyszłościowe i przygotowanie się na wszelkie ewentualności. Dzięki odpowiednim działaniom nasi bohaterowie zabezpieczyli przyszłość swojej rodziny, a jednocześnie pozostawili sobie możliwość swobodnego zarządzania swoim majątkiem. Warto pamiętać, że każda sytuacja jest inna, dlatego zawsze warto skonsultować się z ekspertem, aby znaleźć najlepsze rozwiązanie dla swojej rodziny.

Jeśli macie pytania dotyczące zarządzania nieruchomościami czy dziedziczenia, zachęcam do kontaktu. Jako pośrednik z wieloletnim stażem, chętnie pomogę Wam znaleźć najlepsze rozwiązania dopasowane do Waszych potrzeb.

W ramach współpracy polecam radcę prawnego Agnieszkę Radniecką z Kancelarii Radniecka Sawicka https://rs-kancelaria.pl/

W następnym odcinku przedstawione zostanie w jakim przypadku należy zapłacić podatek od darowizny. Zapraszam do lektury.