Historie z życia wzięte – prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości.
Nasi bohaterowie, Ewa i Jan, działając na rynku nieruchomości, zetknęli się z pojęciem pierwokupu.
Czasem na drodze do finalizacji transakcji pojawiają się niespodziewane przeszkody. Jedną z nich może być prawo pierwokupu przysługujące określonym instytucjom lub osobom na mocy konkretnych przepisów prawnych. W dzisiejszym artykule z serii „Historie z życia wzięte” przybliżymy ten temat, przedstawiając podstawy prawne i pokazując, jak mogą one wpłynąć na sprzedaż nieruchomości.
Kto ma prawo pierwokupu i kiedy?
Prawo pierwokupu to uprawnienie, które pozwala określonym podmiotom na nabycie nieruchomości w pierwszej kolejności, przed innymi zainteresowanymi kupcami. W Polsce prawo pierwokupu przysługuje następującym instytucjom i osobom w określonych sytuacjach, na podstawie konkretnych przepisów prawnych:
1. Gmina (Jednostka Samorządu Terytorialnego)
- Nieruchomości niezabudowane: Jeśli sprzedajesz niezabudowaną nieruchomość gruntową, którą wcześniej nabyłeś od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, gmina ma prawo pierwokupu na mocy art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
- Cele publiczne: Gmina może skorzystać z tego prawa, jeśli nieruchomość jest przeznaczona na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 109 ust. 1 tej samej ustawy.
2. Skarb Państwa
- Zabytki nieruchome: Przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków Skarb Państwa ma prawo pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR)
- Nieruchomości rolne: Jeśli sprzedajesz nieruchomość rolną o powierzchni powyżej 1 hektara, KOWR ma prawo pierwokupu na mocy art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
4. Parki Narodowe
- Obszary chronione: W przypadku nieruchomości położonych w granicach parku narodowego lub jego otuliny prawo pierwokupu przysługuje parkowi narodowemu na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o ochronie przyrody.
5. Lasy Państwowe
- Grunty leśne: Przy sprzedaży gruntów leśnych Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe może skorzystać z prawa pierwokupu zgodnie z art. 37a ustawy o lasach.
6. Dzierżawca nieruchomości rolnej
- Umowa dzierżawy: Jeśli dzierżawca posiada pisemną umowę dzierżawy z datą pewną, trwającą co najmniej 3 lata, ma prawo pierwokupu przy sprzedaży tej nieruchomości rolnej na mocy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
7. Współwłaściciele
- Udziały we współwłasności: Gdy sprzedajesz swój udział we współwłasności nieruchomości, pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu zgodnie z art. 166 Kodeksu cywilnego.
Jak to wpływa na proces sprzedaży?
Prawo pierwokupu oznacza, że po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży z kupcem musisz poinformować uprawniony podmiot o jej warunkach. Od tego momentu instytucja lub osoba z prawem pierwokupu ma określony czas (zwykle 30 dni) na podjęcie decyzji. Jeśli zdecyduje się skorzystać z prawa, transakcja zostanie sfinalizowana z tym podmiotem na warunkach ustalonych w umowie warunkowej.
Dlaczego warto o tym wiedzieć?
Nieświadomość istnienia prawa pierwokupu i podstaw prawnych, na których się ono opiera, może prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek, opóźnień w sprzedaży, a nawet do jej anulowania. Dlatego przed rozpoczęciem procesu sprzedaży warto sprawdzić, czy na Twojej nieruchomości nie ciąży takie prawo. Możesz to zrobić, konsultując się z notariuszem, pośrednikiem nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Podsumowanie
Prawo pierwokupu to ważny element prawa nieruchomości w Polsce, chroniący interesy publiczne i prywatne, uregulowany w różnych ustawach i kodeksach. Znajomość tego prawa oraz jego podstaw prawnych pozwoli Ci uniknąć niepotrzebnych komplikacji i sprawnie przeprowadzić transakcję. Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna, dlatego zawsze warto zasięgnąć profesjonalnej porady.
Mamy nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci zrozumieć, jak działa prawo pierwokupu, na jakich podstawach prawnych się opiera i jak może wpłynąć na sprzedaż nieruchomości. Jeśli masz własne doświadczenia z tym związane, podziel się nimi w komentarzach poniżej!
W kolejnych artykułach postaram się przybliżyć prawa pierwokupu poszczególnych instytucji oraz omówić występujące odstępstwa.
