Fundacja rodzinna a najem nieruchomości – kluczowe aspekty prawne i praktyczne wskazówki

1. Fundacja rodzinna jako najemca

Czy fundacja może wynajmować nieruchomości?

Tak, fundacja rodzinna – jako osoba prawna – może zawierać umowy najmu i być najemcą, o ile taka działalność nie koliduje z celami określonymi w jej statucie oraz jest zgodna z ustawą z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej. Działalność operacyjna, w tym wynajem nieruchomości, często służy generowaniu dodatkowych środków na realizację misji fundacji. Warto jednak zwrócić uwagę na:

• Cel statutowy: Umowy najmu powinny być zgodne z misją i celami fundacji. Jeśli wynajem nieruchomości miałby działać jako źródło dochodu, musi być to jednoznacznie przewidziane w statucie.
• Uprawnienia reprezentantów: Osoby podpisujące umowę muszą mieć odpowiednie pełnomocnictwo, potwierdzone przez organy fundacji (np. zarząd). W przypadku istotnych decyzji dotyczących najmu, konieczne może być zatwierdzenie przez radę protektorów, jeśli została powołana.

2. Fundacja rodzinna jako wynajmujący

Czy fundacja może udostępniać swoje nieruchomości w najmie?

Również w tym przypadku odpowiedź brzmi: tak. Fundacja, która posiada nieruchomości, może je wynajmować, ale należy pamiętać o kilku kluczowych aspektach:

• Zgodność z celami fundacji: Wynajem nieruchomości powinien wspierać realizację celów statutowych. Działania o charakterze czysto komercyjnym mogą wymagać dodatkowych uzasadnień lub przekształceń w strukturze działalności.
• Przejrzystość transakcji: W przypadku wynajmu nieruchomości członkom rodziny fundatora lub beneficjentom fundacji, umowy powinny być zawierane na warunkach rynkowych, aby uniknąć zarzutów o ukryte świadczenia czy obejście przepisów podatkowych.
• Opodatkowanie najmu: Wynajem nieruchomości może być traktowany jako działalność gospodarcza, co może powodować konieczność opodatkowania przychodu podatkiem CIT oraz ewentualnym VAT, jeśli fundacja przekroczy limity zwolnienia z VAT.

3. Dokumenty i kwestie formalne

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zawarciem umowy?

• Statut fundacji: Sprawdź, czy działalność polegająca na najmie (zarówno jako najemca, jak i wynajmujący) jest zgodna z celami fundacji.
• Rejestracja fundacji (KRS): Weryfikacja wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym pozwala potwierdzić status i aktualny stan fundacji.
• Pełnomocnictwa i uchwały: Upewnij się, że osoba reprezentująca fundację posiada ważne pełnomocnictwo lub że została podjęta odpowiednia uchwała upoważniająca ją do zawierania tego typu umów.
• Dokumentacja nieruchomości:
  • Dla wynajmującego: Dokumenty potwierdzające własność, stan prawny nieruchomości oraz ewentualne obciążenia.
  • Dla najemcy: Umowy najmu, aneksy, protokoły zdawczo-odbiorcze oraz regulaminy korzystania z nieruchomości.

4. Zabezpieczenia dla stron umowy

Jak zabezpieczyć się jako wynajmujący lub najemca?

• Staranny dobór umowy: Korzystanie z dobrze przygotowanego wzoru umowy, zawierającej szczegółowe postanowienia dotyczące czynszu, terminów płatności, okresu najmu, warunków wypowiedzenia i ewentualnych kar umownych.
• Klauzule zabezpieczające:
  • Dla wynajmującego: Zabezpieczenia finansowe (kaucja, gwarancje bankowe), klauzule o odpowiedzialności za szkody oraz możliwość okresowej weryfikacji stanu nieruchomości.
  • Dla najemcy: Gwarancje, że nieruchomość będzie utrzymywana w odpowiednim stanie oraz zapisy dotyczące obowiązków fundacji w zakresie utrzymania nieruchomości.
• Due diligence: Niezależna weryfikacja sytuacji finansowej i prawnej fundacji – zarówno w przypadku zawierania umowy jako najemca, jak i wynajmujący. Warto sprawdzić aktualność wpisów w KRS oraz ewentualne postępowania sądowe lub administracyjne.

Podsumowanie

Fundacja rodzinna, dzięki osobowości prawnej, ma możliwość zarówno wynajmowania nieruchomości, jak i udostępniania swoich nieruchomości w najmie. Kluczowe jest, aby działania te były zgodne z celami statutowymi fundacji oraz przeprowadzone zgodnie z obowiązującym prawem. W obu przypadkach niezwykle istotne jest dokładne sprawdzenie dokumentacji, upewnienie się co do uprawnień osób reprezentujących fundację oraz zawarcie umowy zawierającej niezbędne zabezpieczenia dla obu stron.

Pamiętaj, że powyższe informacje mają charakter ogólny. W przypadku konkretnych transakcji warto skonsultować się z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości oraz fundacjach, aby dostosować rozwiązania do indywidualnych potrzeb i wymogów prawnych.

Artykuł powstał po konsultacjach z p. Agnieszką Radniecką, radcą prawnym z Radniecka Sawicka Kancelaria Radców Prawnych (https://rs-kancelaria.pl/)

Warto także zapoznać się z innymi naszymi publikacjami dotyczącymi Fundacji Rodzinnej.

Czym jest Fundacja Rodzinna: https://ecoproperty.pl/nowa-era-sukcesji-czym-jest-fundacja-rodzinna/

Nabycie nieruchomości przez Fundacje Rodzinną: https://ecoproperty.pl/nabycie-nieruchomosci-przez-fundacje-rodzinna/

Sprzedaż nieruchomości przez Fundację Rodzinną: https://ecoproperty.pl/kupno-nieruchomosci-od-fundacji-formalnosci-korzysci-i-potencjalne-ryzyka/