Historie z życia wzięte

Przygody Ewy i Jana: Wynajem mieszkania Jana

Jak pamiętacie, nasi bohaterowie, Ewa i Jan, postanowili zamieszkać razem w mieszkaniu Ewy, a mieszkanie Jana wynająć, aby spłacać jego kredyt hipoteczny. W tej historii przyjrzymy się, jakie możliwości mają Ewa i Jan, jeśli chodzi o wynajem nieruchomości oraz jakie umowy najmu mogą wykorzystać, by zoptymalizować swoje bezpieczeństwo i finanse.

Rodzaje umów najmu: standardowa i okazjonalna

Ewa i Jan mają do wyboru różne typy umów najmu, które mogą dostosować do swoich potrzeb. Najpopularniejsze z nich to umowa najmu standardowa oraz umowa najmu okazjonalnego. Przyjrzyjmy się, jakie zalety i wady mają obie formy wynajmu.

Umowa najmu standardowa

Umowa najmu standardowa to najbardziej powszechny rodzaj umowy, który nie wymaga dodatkowych formalności, ale też nie oferuje specjalnych zabezpieczeń dla wynajmującego.

Zalety:

• Prostota i łatwość zawarcia: Umowa może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej, co oznacza mniej formalności i szybsze rozpoczęcie najmu.

Wady:

• Mniejsze zabezpieczenia dla wynajmującego: Brak specjalnych mechanizmów prawnych ułatwiających eksmisję najemcy w przypadku problemów.
• Dłuższy proces eksmisji: W przypadku konieczności usunięcia najemcy, wynajmujący musi przejść przez standardowy proces sądowy, który jest czasochłonny i kosztowny.

Umowa najmu okazjonalnego:

Rozdział 2a Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Art. 19a. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Warunki te spełnia nasz bohater Jan. Jest to specjalny rodzaj umowy, która oferuje większą ochronę właścicielowi nieruchomości, umożliwiając łatwiejsze rozwiązanie umowy w przypadku problemów z najemcą.
Kluczowe cechy umowy najmu okazjonalnego:

1. Okres najmu:
   • Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Obowiązki formalne:

1. Umowa musi być sporządzona na piśmie, pod rygorem nieważności.
2. Do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu umowy.
3. Oświadczenie najemcy:

1. Najemca musi wskazać inne mieszkanie, do którego będzie mógł się przenieść w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu.
2. Właściciel tego mieszkania musi wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu. Zgoda ta powinna być udokumentowana pisemnie. 
3. Eksmisja:

1. Procedura eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego jest uproszczona. W przypadku, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu po wygaśnięciu umowy, wynajmujący może skierować sprawę do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego.
2. Dzięki temu proces eksmisji jest szybszy i mniej skomplikowany w porównaniu do standardowej umowy najmu.
3. Zgłoszenie do urzędu skarbowego:
4. Wynajmujący musi zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Zalety:

• Zwiększone bezpieczeństwo prawne: Umowa ta wymaga sporządzenia aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy.
• Uproszczona procedura eksmisji: W przypadku konieczności eksmisji, wynajmujący może szybciej i łatwiej uzyskać klauzulę wykonalności, co przyspiesza cały proces.
• Większa pewność dla właściciela: Najemca musi wskazać alternatywne miejsce zamieszkania, co zmniejsza ryzyko nieprzewidzianych problemów.

Wady:

• Większe formalności: Konieczność sporządzenia aktu notarialnego oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
• Koszty notarialne: Wymóg aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, które mogą być obciążeniem dla niektórych wynajmujących.

Zdarzają się sytuacje, że najemca nie ma możliwości, podania adresu, pod który będzie mógł się przenieść w momencie eksmisji. Można wówczas skorzystać z pomocy firm, które oferują takie lokale mieszkalne. Widząc taką potrzebę rynku, kilka firm oferujących takie usługi powstało. Jedną z nich jest firma okazjonalny.info (https://app.okazjonalny.info/?p=signup&afflink=ecoporperty), gdzie można uzyskać adres na wypadek eksmisji. Koszty nie są wysokie w stosunku do bezpieczeństwa, które się uzyskuje. Firma gwarantuje, że dana nieruchomość istnieje i nie ma żadnych przeciwskazań, aby dany najemca mógł tam zamieszkać. 

Podsumowanie

Ewa i Jan, decydując się na wynajem mieszkania Jana, muszą rozważyć, która forma umowy najlepiej odpowiada ich potrzebom i oczekiwaniom. Umowa najmu standardowa oferuje przede wszystkim mniej formalności, co może być korzystne w sytuacjach wymagających szybkiego działania. Z kolei umowa najmu okazjonalnego zapewnia większe bezpieczeństwo prawne i uproszczoną procedurę eksmisji, co jest kluczowe dla właścicieli chcących zminimalizować ryzyko problemów z najemcami.

Dla Jana, który chce zabezpieczyć swoje interesy i zminimalizować ryzyko związane z wynajmem, umowa najmu okazjonalnego wydaje się być bardziej odpowiednia, mimo dodatkowych formalności i kosztów. Dzięki niej może spać spokojnie, wiedząc, że w razie problemów ma skuteczne narzędzia prawne do rozwiązania sytuacji.

Mamy nadzieję, że ta historia pomoże Wam lepiej zrozumieć zalety i wady różnych typów umów najmu oraz ułatwi podjęcie właściwej decyzji w podobnych sytuacjach.

Czy jest coś jeszcze co należy wiedzieć w momencie wynajmu mieszkania? Na pewno tak. W kolejnym odcinku dowiecie się, czy są inne formy wynajmu niż podane w tym artykule. W jakiej wysokości i do kiedy trzeba płacić podatek. Czy lepiej media przepisać na najemcę czy nie? A także jak najlepiej zweryfikować najemców?

Zapraszam do lektury.