Historie z życia wzięte: Plan ogólny

Przy okazji analizy, co zrobić z darowaną nieruchomością gruntową, Ewa i Jan dowiedzieli się, że gminy do końca roku 2025 muszą uchwalić plany ogólne. Jeżeli tego nie uczynią lub jeżeli termin wprowadzenia planów nie zostanie przesunięty, rynkowi nieruchomości może grozić paraliż. W poniższym artykule dowiecie się więcej na ten temat.

Czym jest Plan Ogólny?

Plan Ogólny to kluczowy dokument, który będzie wyznaczał zasady zagospodarowania przestrzennego na terenie danej gminy. Będzie to swoista mapa, na której określone będzie, jak mają być rozwijane poszczególne obszary, jakie funkcje mają pełnić i jakie warunki muszą spełniać przyszłe inwestycje. Plan Ogólny, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastąpi obecnie istniejące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Plan Ogólny będzie niezbędny dla każdej gminy, ponieważ zapewnia spójność w zagospodarowaniu przestrzeni, umożliwia zrównoważony rozwój oraz minimalizuje ryzyko konfliktów związanych z użytkowaniem terenów. Bez niego osoby takie jak Ewa i Jan, czy inwestorzy, napotkają poważne trudności przy realizacji swoich projektów.

Co ważne, zgodnie z art. 13a ust. 7 znowelizowanej ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że przyjęty plan ogólny będzie podstawą do wydania decyzji administracyjnych, np. warunków zabudowy (WZ). Będzie to duża zmiana w porównaniu do studium. Warunki zabudowy wydawane po 2026 roku będą ważne przez 5 lat. Natomiast plan ogólny nie będzie podstawą do wydania np. pozwolenia na budowę. W takim przypadku konieczne będzie nadal uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub ważna WZ.

Podsumowując: jeżeli zostanie przyjęty plan ogólny, można wystąpić o WZ, która będzie ważna przez 5 lat, i na jej podstawie lub na podstawie uchwalonego MPZP wystąpić o pozwolenie na budowę.

Co zawiera Plan Ogólny?

Plan Ogólny obejmuje kilka kluczowych elementów. Przede wszystkim definiuje podstawowe przeznaczenie terenów – czy są to obszary mieszkalne, przemysłowe, rekreacyjne czy rolnicze. Ponadto plan określa zasady kształtowania zabudowy, wytyczne dotyczące ochrony środowiska, a także wskazuje tereny chronione lub szczególnie cenne pod względem przyrodniczym i kulturowym.

Jednym z istotnych elementów planu ogólnego jest również określenie układu komunikacyjnego oraz infrastruktury technicznej, co ma bezpośredni wpływ na rozwój nowych osiedli, zakładów przemysłowych czy obiektów handlowych.

Dlaczego Plan Ogólny jest tak ważny?

Dla każdego, kto zamierza wybudować budynek, plan ogólny to dokument, który będzie decydował o powodzeniu danego przedsięwzięcia. Bez uchwalonego planu ogólnego nie można jednoznacznie stwierdzić, czy dana inwestycja jest zgodna z polityką przestrzenną gminy. To z kolei może prowadzić do opóźnień, a w skrajnych przypadkach do całkowitego zablokowania inwestycji.

Jeżeli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca roku 2025, może to doprowadzić do chaosu w procesie budowy. Inwestorzy mogą napotkać trudności w uzyskaniu pozwoleń na budowę, co w praktyce oznacza zamrożenie wielu projektów na czas nieokreślony.

Należy jednak pamiętać, że jeżeli na danym obszarze obowiązuje MPZP, to będzie on nadal aktualny po 2026 roku, pomimo nieuchwalenia planu ogólnego w tym terminie.

Termin uchwalenia Planu Ogólnego

Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 31 grudnia 2025 roku. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że na wielu obszarach w tym terminie nie dojdzie do uchwalenia planów ogólnych. Wynika to z wielu powodów, takich jak zbyt mała liczba osób z wiedzą i uprawnieniami oraz firm zajmujących się opracowywaniem planów zagospodarowania przestrzennego. Konieczność otrzymania opinii od różnych instytucji państwowych, które mogą być przeciążone, może również powodować opóźnienia. Gminy mogą mieć także problemy z opłaceniem potrzebnych prac.

Zagrożenia te są bardzo realne, dlatego złożono poselski projekt nowelizacji ustawy, mający na celu wydłużenie terminu uchwalenia planu ogólnego do 31 grudnia 2027 roku. Te dodatkowe dwa lata mają na celu wspomóc gminy i zapobiec chaosowi na rynku nieruchomości.

Podsumowanie

Historia Ewy i Jana pokazuje, jak kluczowe jest dla każdego, kto planuje budowę, aby być świadomym stanu planowania przestrzennego w gminie, w której planuje swoje projekty. Brak uchwalonego planu ogólnego może prowadzić do poważnych komplikacji, a nawet całkowitego zablokowania inwestycji. Dlatego, jako pośrednik nieruchomości, zawsze sprawdzam dla swoich klientów, czy gmina, w której działają lub planują zakup nieruchomości gruntowej, ma już uchwalony plan ogólny, czy jest w trakcie jego przygotowywania, a także czy na danym obszarze obowiązuje MPZP.

Wydaje się, że termin zostanie przesunięty, ale pewności nie ma. Niedotrzymanie terminu uchwalenia planów ogólnych przez gminy spowoduje zatrzymanie budów i nowych inwestycji. Skutki mogą być katastrofalne i dotknąć wielu branż, a przez to całej gospodarki. Taka sytuacja może spowodować spadek cen materiałów budowlanych, zwiększenie bezrobocia (nie tylko w sektorze budowlanym), wzrost cen nieruchomości zarówno gruntowych, jak i lokali mieszkalnych, a także wiele innych negatywnych skutków, o których długo by pisać.

Nie dajcie się zaskoczyć – planowanie to klucz do sukcesu każdej inwestycji.

W następnym artykule przeczytacie, co to jest flip i na czym polega, jakie mamy rodzaje, a także czy można w ten sposób podnosić wartość swojego majątku albo go stracić.

Zalecam zapoznanie się z całą serią „Historie z życia wzięte”. Na przykładzie naszych bohaterów w przystępny sposób przedstawiane są sytuacje, jakie mogą spotkać każdego na rynku nieruchomości.