Historie z życia wzięte: Decyzje Ewy i Jana dotyczące przyszłości darowanej działki

W poprzednim artykule opisałem historię Ewy i Jana. Ewa otrzymała w darowiźnie działkę budowlaną. Jak się okazało, darowizna niesie ze sobą nie tylko radość, ale także szereg istotnych decyzji, które młode małżeństwo musi podjąć. Tym razem Ewa i Jan stanęli przed dylematem: czy zachować działkę i zrealizować swoje marzenie o budowie domu, czy może sprzedać ją i zainwestować w coś innego? W takich momentach nieoceniona jest pomoc doświadczonego pośrednika, który pomoże rozwiać wszelkie wątpliwości i zapewni, że decyzje będą świadome i przemyślane.

Krok 1: Sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

Pierwszym krokiem, jaki podjęli Ewa i Jan, było sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla darowanej działki. MPZP jest aktem prawnym uchwalanym przez radę gminy lub miasta. Na szczęście MPZP dla tego terenu został uchwalony, co zdecydowanie ułatwiło analizę możliwości, jakie oferuje ta nieruchomość. MPZP to dokument określający m.in., jaki rodzaj budynku można wybudować na danej działce, jaką maksymalną wysokość może mieć budynek oraz jaki powinien być kąt nachylenia dachu a także podawanych jest wiele innych parametrów. Z takiego dokumentu można też dowiedzieć się jakie inne inwestycje mogą powstać w okolicy. MPZP mogą różnić się szczegółowością. 

Gdyby MPZP nie został uchwalony, konieczne byłoby skontaktowanie się z gminą w celu uzyskania informacji na temat studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Aby mieć pewność co do możliwości zabudowy, warto byłoby również wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Co ciekawe, o WZ może wystąpić każdy, nawet nie będąc właścicielem gruntu, co daje większą elastyczność w planowaniu inwestycji.

Krok 2: Analiza dostępności mediów

Kolejnym kluczowym aspektem, który sprawdzili Ewa i Jan, była dostępność mediów. Współczesna inwestycja budowlana nie jest możliwa bez dostępu do podstawowych mediów, takich jak woda czy prąd. Warto także sprawdzić dostępność innych mediów, np. gazu, kanalizacji czy internetu. Małżeństwo skontaktowało się z gestorami mediów, aby upewnić się, czy podłączenie do sieci jest możliwe i na jakich warunkach. To niezwykle ważne, ponieważ brak odpowiedniej infrastruktury może znacznie podnieść koszty budowy lub wręcz uniemożliwić realizację projektu.

Przykładowo, jeden z moich klientów planował zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Działka była pusta, ale wokół znajdowało się wiele innych starszych już domów jednorodzinnych, które miały przyłącza do energii elektrycznej, wody, kanalizacji, a niektóre także do sieci gazowej. Wydawać by się mogło, że nie będzie problemu z podłączeniem kolejnego odbiorcy. Ponadto niedaleko wybudowano nowe osiedle, które również zostało podłączone do sieci. Ten fakt wzbudził moje zaniepokojenie. Instalacja elektryczna nie wyglądała na modernizowaną. Wystąpiliśmy z zapytaniem do energetyki, czy będzie możliwe podłączenie do sieci, i okazało się, że niestety nie. Nowo wybudowane budynki wykorzystały całą możliwość przesyłu sieci. Dlatego nie należy zakładać, że skoro sąsiedzi są podłączeni, my również będziemy mogli. Niestety, nie zawsze tak jest.

Krok 3: Dostęp do drogi publicznej

Następnym krokiem było sprawdzenie dostępu do drogi publicznej. Okazało się, że droga prowadząca do działki jest drogą wewnętrzną, co rodziło pytania o jej status prawny. Czy jest to droga we współwłasności, czy może małżeństwo ma jedynie służebność przejazdu? W takich sytuacjach kluczowe jest dokładne zrozumienie swoich praw i obowiązków, aby uniknąć potencjalnych problemów w przyszłości, zwłaszcza jeśli planuje się budowę lub sprzedaż nieruchomości.

Krok 4: Analiza podatkowa w kontekście sprzedaży działki

Ewa i Jan postanowili także rozważyć możliwość sprzedaży działki. Wiedzieli jednak, że w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (czyli od darowizny), będą musieli zapłacić podatek dochodowy. Oznacza to, że jeśli ktoś otrzymał nieruchomość w 2024 r., to może ją sprzedać bez konieczności uiszczenia podatku dopiero w 2030 r. Mogli jednak skorzystać ze zwolnienia z podatku. Ważnym krokiem było zrozumienie, jakie są ich opcje. Po konsultacji dowiedzieli się, że aby uniknąć podatku, Ewa musiałaby za uzyskaną kwotę nabyć inną nieruchomość lub wydać równowartość uzyskanych środków na inne cele mieszkaniowe, co otworzyło przed nimi nowe możliwości. Nabycie innej nieruchomości lub wydatkowanie środków na inne cele mieszkaniowe musi nastąpić w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Wydatki na cele mieszkaniowe mogą obejmować m.in.:

• zakup nowej nieruchomości,
• remont lub modernizację już posiadanej nieruchomości,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wynosi obecnie 19%. Powyższe kwestie regulowane są m.in. w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co przyniesie przyszłość? Planowanie ogólne od 2026 roku

Podczas analizy swoich opcji, Ewa i Jan dowiedzieli się także o planowanych zmianach w prawie dotyczącym zagospodarowania przestrzennego, które wejdą w życie od 2026 roku. Nowe przepisy związane z Planowaniem Ogólnym mogą mieć istotny wpływ na możliwości zabudowy i rozwój terenów. To temat na osobny artykuł, w którym szczegółowo omówię, jakie zmiany czekają właścicieli gruntów w najbliższych latach.

Podsumowanie

Historia Ewy i Jana pokazuje, jak ważne jest dokładne zrozumienie wszystkich aspektów związanych z posiadaną nieruchomością. Dzięki wsparciu doświadczonego pośrednika małżeństwo mogło podjąć świadomą decyzję, która najlepiej odpowiadała ich potrzebom i planom na przyszłość. Niezależnie od tego, czy zdecydują się zachować działkę i wybudować na niej dom, czy sprzedać ją i zainwestować w coś innego, kluczowe było dokładne zbadanie wszystkich aspektów prawnych, finansowych i technicznych.

Jeśli Ty również stoisz przed podobnym dylematem, pamiętaj, że profesjonalna pomoc może zaoszczędzić Ci wiele stresu i zapewnić, że Twoje decyzje będą trafne i korzystne. Zachęcam do kontaktu – chętnie podzielę się swoim doświadczeniem i pomogę w podjęciu najlepszych decyzji.

Zalecam do zapoznania się z całą serią „Historie z życia wzięte”. Na przykładzie naszych bohaterów, w przystępny sposób, przedstawiane są sytuacje jakie mogą spotkać każdego na rynku nieruchomości.