Historie z życia wzięte: flipy – czy to dobry kierunek?

W ostatnim artykule z serii „Historie z życia wzięte” opisałem przygody Ewy i Jana związane z nieruchomością gruntową. Dziś chciałbym opowiedzieć o ich najnowszym pomyśle – flipowaniu.

Ewa i Jan zastanawiają się, czy nie warto byłoby sprzedać otrzymaną działkę oraz mieszkanie Jana, a za uzyskane środki zakupić inne mieszkanie lub nieruchomość, wyremontować ją, a następnie sprzedać z zyskiem. Nazywa się to flipowaniem. Ale co to właściwie jest flip i z czym to się wiąże?

Czym jest flipowanie na rynku nieruchomości?

Flipowanie to strategia inwestycyjna, która polega na kupnie tańszej nieruchomości a następnie odsprzedaży po wyższej cenie. Najczęściej słyszymy o flipowaniu na rynku mieszkaniowym, czyli na kupnie mieszkania (często wymagającego remontu), jego odświeżeniu lub generalnym remoncie, a następnie sprzedaży z zyskiem. Na rynku funkcjonują różne podejścia do flipów, a dwa najpopularniejsze to „flip na brudno” i „flip na gotowo”.

Flip na brudno polega na szybkim odświeżeniu nieruchomości, np. poprzez pomalowanie ścian czy wymianę podłóg. Celem jest minimalizacja kosztów remontu przy jednoczesnym zwiększeniu atrakcyjności mieszkania na tyle, by szybko je sprzedać z zyskiem. Zaleta to stosunkowo krótki czas realizacji, często jednak mniejszy zysk niż w przypadku flipa na gotowo.

Flip na gotowo jest bardziej zaawansowaną formą flipowania, wymagającą gruntownego remontu, w tym wymiany instalacji, okien, drzwi, a nawet zmiany rozkładu pomieszczeń. Nieruchomość po takim remoncie często jest sprzedawana z pełnym wyposażeniem, gotowa do zamieszkania, co zwiększa jej wartość i pozwala uzyskać wyższą cenę sprzedaży. W stosunku do flipa na brudno znacznie dłuższy czas realizacji transakcji.

Flipowanie – na co zwrócić uwagę?

Ewa i Jan powinni wiedzieć, że flipowanie ma znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, dlatego bezpieczniej jest kupować i sprzedawać nieruchomości na firmę. Flipowanie jako osoba fizyczna, szczególnie gdy transakcje są częste, może wzbudzić zastrzeżenia ze strony Urzędu Skarbowego, który może nałożyć dodatkowe zobowiązania podatkowe.

Przy flipowaniu warto również zastanowić się nad rozliczeniem kosztów związanych z zakupem mebli i sprzętów kuchennych. O ile wydatek na te elementy można uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu, to zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uniknąć ewentualnych problemów z Urzędem Skarbowym.

Ze swojego doświadczenia mogę powiedzieć, że przeważnie znacznie korzystniejsze finansowo jest przeprowadzenie gruntownego remontu. Wielu klientów poszukuje gotowych mieszkań do wprowadzenia, ponieważ często nie mają czasu, firm remontowych ani wiedzy, aby taki remont przeprowadzić. Łatwiej też sprzedać mieszkanie, do którego można już tylko wnieść swoje osobiste rzeczy. Pamiętać jednak należy, że wyposażenie powinno być sprzedane oddzielnie na fakturze. Słyszałem o kilku przypadkach, w których wyposażenie mieszkania sprzedawano „w cenie mieszkania”, a później właściciele musieli dodatkowo rozliczać się z Urzędem Skarbowym, ponieważ wrzucili w koszty meble i sprzęt, ale nie mieli faktur przychodowych a co za tym idzie nie odprowadzili podatków. Oczywiście na stanie spółek tych sprzętów nie mieli, bo wydali je wraz z mieszkaniami. Zgodnie z orzecznictwem, elementy wyposażenia trwale związane z bryłą lokalu, obejmujące: meble trwale wbudowane w bryłę lokalu, tj. trwała zabudowa kuchenna wraz ze sprzętem AGD oraz zabudowa garderobiana „na wymiar”, trwale zamontowane meble łazienkowe, nie stanowią integralnej części lokalu i należy je odpowiednio opodatkować i sprzedać oddzielnie.

Flip na innych nieruchomościach

Flipy można przeprowadzać nie tylko na lokalach mieszkalnych, ale w zasadzie na każdej nieruchomości, także komercyjnej czy usługowej. Najczęściej słyszymy oczywiście o mieszkaniach, ale zainwestować można również w nieruchomości gruntowe. Można zakupić większy teren, następnie podzielić go na mniejsze działki, przygotować plan dróg i budynków, wystąpić o przyłącza do gestorów mediów. Tak przygotowaną inwestycję można również sprzedać pojedynczym osobom lub deweloperowi. Potrzebna jest wówczas specjalistyczna wiedza i czas, gdyż taka procedura może zająć kilka lub kilkanaście miesięcy.

Fliperzy – bohaterowie czy winowajcy?

Jakiś czas temu wielu polityków oraz dziennikarzy wskazywało, że to fliperzy przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości na rynku. Prawda jest jednak bardziej złożona. Flipowanie często daje nieruchomości drugą szansę, zamieniając zaniedbane, czasem nawet opustoszałe mieszkania w prawdziwe perełki. Wiele osób nie ma wizji, środków ani odwagi, aby samodzielnie podjąć się generalnego remontu. To właśnie fliperzy biorą na siebie ryzyko, inwestując czas i pieniądze, aby nieruchomość stała się atrakcyjna i gotowa do zamieszkania.

Warto tu dodać, że flipowanie może też prowadzić do ponoszenia strat finansowych. Nie zawsze uda się sprzedać nieruchomość powyżej poniesionych kosztów.

Ewa i Jan muszą zdecydować, czy są gotowi na takie wyzwanie. Flipowanie to nie tylko szansa na zysk, ale także praca pełna ryzyka i nieprzewidywalnych wyzwań. Decyzja o sprzedaży gruntu i mieszkania Jana, by zainwestować w flipowanie, wymaga przemyślenia i solidnego przygotowania. Jednak z odpowiednim podejściem i przygotowaniem może to być kolejny krok w ich nieruchomościowej karierze.

Jak zawsze, służę pomocą i wsparciem w podejmowaniu takich decyzji, pamiętając jednak, że każda sytuacja wymaga indywidualnego podejścia. Dla Ewy i Jana to może być szansa na zyskowne rozwinięcie działalności, ale decyzja należy do nich.

Jeśli zastanawiasz się nad flipowaniem, warto skonsultować się z ekspertami w różnych dziedzinach – od pośredników nieruchomości po doradców podatkowych. To właśnie solidne fundamenty decydują o sukcesie każdej inwestycji.