Historie z życia wzięte: Ewa i Jan analizują hiszpański rynek nieruchomości

Ewa i Jan, słyszeli że wielu rodaków nabywa nieruchomości za granicą. Proceder ten bardzo nasilił się w ostatnich latach. Postanowili to sprawdzić i być może w taką nieruchomość zainwestować swoje środki. Na początek chcieli bliżej przyjrzeć się rynkowi nieruchomości w Hiszpanii ponieważ to ten kierunek najczęściej wybierają Polacy. Okazało się, że hiszpański rynek nieruchomości przyciąga inwestorów, w tym Polaków, którzy od kilku lat masowo zwrócili się w stronę za granicznych rynków nieruchomości. Oprócz popularnych regionów takich jak Costa Blanca, coraz większą popularność zdobywają także mniej znane lokalizacje. Wzrost popytu, szczególnie na mieszkania wakacyjne, wynika zarówno z atrakcyjnych cen, jak i możliwości wynajmu krótkoterminowego, co zapewnia dodatkowe dochody.

Według danych z Pekao wynika, że w 2022 r. w porównaniu do roku poprzedniego nastąpił gwałtowny wzrost aż o 161%, nabywanych w Hiszpanii mieszkań przez Polaków. Było to prawie 3000 mieszkań. Co ciekawe pomimo takiego rekordowego okresu, okazuje się, że tylko w II kw. 2023 r. Polacy kupili o 18% więcej nieruchomości w Hiszpanii niż w 2022 r. Warto również zaznaczyć, że znaczna większość transakcji dokonywana była za gotówkę. Dane wskazują, że aż 90%. Obecnie Polacy stanowią ponad 3% kupujących obcokrajowców, gdy jeszcze przed pandemią było to tylko 1,6%.

Powody nabywanie nieruchomości w Hiszpanii.

Kto z nas nie marzył o mieszkaniu w słonecznym kraju tuż przy plaży. Gdzie zawsze moglibyśmy pojechać w deszczowe dni, aby naładować „baterie”. 

Dlaczego Hiszpania?

Powodów pewnie jest więcej niż wymienione poniżej.

Przewidywalność. Przede wszystkim to jeden z większych krajów w UE, gdzie prawo i procedury nabywania nieruchomości przez Polaków są stosunkowo proste. Gospodarka stabilnie się rozwija. Dużo połączeń lotniczych z praktycznie każdego lotniska w Polsce. Stosunkowo krótki czas lotu. Niższe ceny nieruchomości niż we Włoszech czy Francji. 

Popularność. Wiele osób podróżuje do Hiszpanii na wakacje, znacznie więcej niż np. do Portugalii, co powoduje, że jest większa szansa na wynajem krótkoterminowy swojej nieruchomości i w ten sposób na zwiększenie swoich przychodów.

Bezpieczeństwo. Wzrost inflacji i uwarunkowania geopolityczne spowodowały potrzebę poszukiwania bezpiecznej „przystani”. Poziom inflacji jaki mieliśmy w Polsce powodował, że wiele osób zaczęło się zastanawiać co robić z oszczędnościami, aby nie traciły na wartości. W dłuższej perspektywie dane pokazują, że warto inwestować w nieruchomości. Jednakże ceny nieruchomości w Polsce wydawało się, że osiągnęły wysokie poziomy a dodatkowo doszedł czynnik zagrożenia związany z wojną na Ukrainie. Wiele osób chciało mieć jakąś nieruchomość za granicą na wypadek rozszerzenie się działań wojennych. Wówczas jeszcze ceny nieruchomości były stosunkowo tanie. Dlatego inwestorzy zaczęli spoglądać w tym kierunku. Obecnie mamy wiele biur nieruchomości, które działają na rynku w Hiszpanii i oferują obsługę w języku polskim. Zaczęły też tam działać deweloperzy z Polski. 

Rynek nieruchomości w Hiszpanii w ostatnich latach

Hiszpański rynek nieruchomości od kilku lat dynamicznie rośnie, a ceny mieszkań na wybrzeżach jak Costa del Sol, czy Costa Blanca, jak również w największych miastach stale idą w górę. W 2023 roku ceny wzrosły o średnio 5,7%, co sprawia, że inwestycje stają się bardziej opłacalne, zwłaszcza w regionach turystycznych. Warto również zwrócić uwagę na wysoką stopę zwrotu z wynajmu turystycznego, która sięga nawet 8% rocznie.

Prognozy na przyszłość

Eksperci przewidują, że w najbliższych latach rynek nieruchomości w Hiszpanii będzie się stabilizował, ale nadal pozostanie atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów. Szczególnie popularne będą regiony przybrzeżne i turystyczne, gdzie popyt pozostanie wysoki. Jak pokazują powyższe dane coraz więcej Polaków decyduje się na zakup nieruchomości w Hiszpanii jako formę inwestycji długoterminowej.

Procedura zakupu nieruchomości przez Polaków

Zakup nieruchomości przez obywateli UE, w tym Polaków, jest stosunkowo prosty, ale wymaga przestrzegania kilku kluczowych kroków:

1. Numer NIE: Aby dokonać zakupu, należy uzyskać numer identyfikacyjny dla cudzoziemców (NIE), który jest niezbędny do przeprowadzania transakcji finansowych.
2. Zakładanie konta bankowego: Niezbędnym krokiem przy zakupie nieruchomości jest założenie konta w hiszpańskim banku, przez które dokonywane są wszelkie płatności, w tym opłata za nieruchomość. To ważny element, który ułatwia cały proces transakcji i pozwala na regulowanie bieżących opłat.
3. Umowa przedwstępna: Po znalezieniu wymarzonej nieruchomości para podpisała umowę przedwstępną.
4. Finalizacja u notariusza: Proces przeniesienia własności musi być przeprowadzony przed notariuszem, co jest standardową procedurą w Hiszpanii.
5. Rejestracja nieruchomości: Zakupiona nieruchomość musi być zarejestrowana w lokalnym rejestrze (Registro de la Propiedad), co formalnie potwierdza przeniesienie własności na nabywcę.

Koszty zakupu

Oprócz samej ceny nieruchomości, trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami, które wynoszą 10-15% wartości nieruchomości:

• Podatek od przeniesienia własności (ITP): Zazwyczaj wynosi od 8% do 10% w zależności od regionu.
• Opłaty notarialne i rejestracyjne: Od 1% do 2% wartości nieruchomości.
• Prawnicy i doradcy: Koszty usług prawnika, który czuwa nad przebiegiem transakcji, to zazwyczaj 2-3% wartości zakupu.

Koszty i zagrożenia związane z wynajmem

Lokalne firmy, które zarządzają nieruchomościami w Hiszpanii pobierają od 10% do 20% w zależności od zakresu obowiązku. Dodatkowo dochodzą opłaty do wspólnoty, które wynoszą średnio od 50 do 300 euro miesięcznie w zależności od lokalizacji i powierzchni nieruchomości. W kalkulacjach pamiętać też należy o podatku od nieruchomości oraz od zysków z przychodu najmu. Warto też mieszkanie ubezpieczyć. 

Do zagrożeń należy przede wszystkim zaliczyć – Ocupas – czyli bezprawne zajęcie nieruchomości przez tzw. Dzikich lokatorów, którzy bez zgody właściciela i pod jego nieobecność zajęli nieruchomość. Są nawet zorganizowane grupy, które zajmują nieruchomości aby uzyskać „wynagrodzenie” od właścicieli za opuszczenie nieruchomości. Wydaje się jednak, że skala tego zjawiska nie jest aż tak duża, jak się to przedstawia w Polsce. Sytuacja ta dotyczy głównie Katalonii, a zajmowane są przede wszystkim nieruchomości, których właścicielem są banki lub inne instytucje finansowe, które przejęły nieruchomość z powodu niespłacanych długów. 

Różnice między rynkiem pierwotnym w Polsce a w Hiszpanii

Rynek pierwotny różni się w Hiszpanii od tego co znamy w Polsce. Starając się to zobrazować można to porównać do sytuacji, gdy w Polsce kupujemy od dewelopera mieszkanie wykończone tzw. „pod klucz”. Takie mieszkania właśnie sprzedawane są przez deweloperów w Hiszpanii jako standard. Wykończone są już kuchnie, łazienki, podłogi czy pomalowane ściany. Za dodatkowa opłatą deweloper czy biuro może też nabyć meble i zorganizować wszystko tak abyśmy mogli już tylko przyjechać z własnymi osobistymi rzeczami. Często w nowszej zabudowie mamy do wyłącznej dyspozycji mieszkańców basen, siłownię, restaurację, bar czy salę zabaw dla dzieci. 

Czy warto inwestować?

Hiszpania jest atrakcyjną opcją inwestycyjną ze względu na klimat, dostępność połączeń lotniczych, wysoką popularność turystyczną oraz stabilną gospodarkę. Warto mieć na uwadze zarówno potencjalne korzyści, jak i zagrożenia, takie jak problem Ocupas, rosnące koszty zarządzania nieruchomością czy wysokie temperatury latem.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w Hiszpanii jest atrakcyjną opcją dla inwestorów dysponujących środkami na zakup. Jak każda inwestycja, ma swoje zalety i wady, jednak dane wskazują na ciągły wzrost zainteresowania Polaków. Ewa i Jan uznali, że inwestycja w Hiszpanii to ciekawa opcja, ale rozważają także inne kraje.

Jeśli marzysz o zakupie nieruchomości w Hiszpanii, warto dokładnie zapoznać się z lokalnymi przepisami, skorzystać z pomocy prawnika i śledzić trendy rynkowe, aby podjąć świadomą decyzję.