Prawo pierwokupu przez gminę lub Skarb Państwa – historia z życia wzięta

Prawo pierwokupu to istotny element polskiego rynku nieruchomości, który może zaskoczyć niejednego właściciela planującego sprzedaż swojej działki. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się jednej z takich sytuacji, która dotyczyła nieruchomości niezabudowanej, nabytej wcześniej od Skarbu Państwa. Na bazie konkretnych przykładów omówimy podstawy prawne tego mechanizmu i konsekwencje dla sprzedających.

Historia klienta: zaskoczenie podczas sprzedaży działki

Pan Marek postanowił sprzedać działkę, którą nabył kilka lat wcześniej od gminy. Była to atrakcyjnie położona, niezabudowana nieruchomość gruntowa, ciesząca się dużym zainteresowaniem potencjalnych kupców. Po kilku miesiącach negocjacji Pan Marek podpisał umowę przedwstępną.

Tuż przed finalizacją transakcji notariusz poinformował Pana Marka o konieczności zawiadomienia gminy o planowanej sprzedaży. Jak się okazało, na mocy art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina miała prawo pierwokupu działki. Prawo to wynikało z faktu, że działka była niezabudowana i wcześniej została nabyta od jednostki samorządu terytorialnego.

Podstawy prawne pierwokupu

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina ma prawo pierwokupu niezabudowanych nieruchomości gruntowych, jeśli:

• Działka była wcześniej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
• Działka nie została zabudowana po jej nabyciu.

Celem tej regulacji jest umożliwienie jednostkom samorządowym realizacji zadań publicznych, takich jak rozwój infrastruktury czy budowa terenów zielonych.

Co ważne, prawo pierwokupu nie jest automatyczne. Gmina musi wyraźnie zadeklarować chęć skorzystania z niego, co następuje po zgłoszeniu planowanej sprzedaży przez notariusza.

Cele publiczne jako kluczowy element pierwokupu

Innym przypadkiem, w którym gmina może skorzystać z prawa pierwokupu, jest sytuacja, gdy nieruchomość jest przeznaczona na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na przykład, jeśli w planie zagospodarowania przestrzennego teren działki Pana Marka został przeznaczony na budowę drogi, szkoły lub parku, gmina może zdecydować się na jej zakup.

Podstawa prawna tego mechanizmu również znajduje się w art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który podkreśla nadrzędność ochrony interesu publicznego w takich sytuacjach.

Inne okoliczności

Prawo pierwokupu przysługuje w kilku jeszcze innych przypadkach. Na przykład, gdy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków lub położona jest na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji o której mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji. 

Jednak w przypadku, gdy nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub wpisana jest do rejestru zabytków, informacje te muszą być ujawnione w KW. Jeśli nie są ujawnione prawo pierwokupu nie przysługuje. 

Jeszcze jest wiele innych przypadków i warunków, kiedy prawo pierwokupu nie przysługuje, na przykład gdy sprzedaż następuje na rzecz osób bliskich. Warto jednak zawsze zasięgnąć opinii profesjonalnego pośrednika aby prawidłowo dokonać sprzedaży i uniknąć niepotrzebnych stresów. 

Zakończenie sprawy Pana Marka

W przypadku Pana Marka gmina po otrzymaniu zawiadomienia od notariusza postanowiła nie skorzystać z prawa pierwokupu. W związku z powyższym kupujący nabył działkę p. Marka.

Wnioski dla właścicieli nieruchomości

Historia Pana Marka pokazuje, jak ważna jest znajomość prawa dotyczącego pierwokupu nieruchomości niezabudowanych. Aby uniknąć niespodzianek, warto:

• Sprawdzić historię nieruchomości przed jej sprzedażą. Jeśli została nabyta od Skarbu Państwa lub gminy, należy uwzględnić możliwość pierwokupu.
• Zasięgnąć informacji o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Cele publiczne mogą wpłynąć na decyzję gminy o skorzystaniu z tego prawa.
• Konsultować się z profesjonalistami. Profesjonalna pomoc, np. pośrednika nieruchomości, pozwoli na prawidłowe przeprowadzenie transakcji zgodnie z obowiązującym prawem.

Prawo pierwokupu to narzędzie, które, choć może wydawać się utrudnieniem dla sprzedających, ma na celu ochronę interesu publicznego i rozwój lokalnej społeczności. Dlatego warto podchodzić do takich spraw ze zrozumieniem, ale przede wszystkim z odpowiednim przygotowaniem.