Historie z życia wzięte: Kupno nieruchomości za granicą

Poprzedni artykuł poświęcony został możliwości nabycia, przez obywateli Polski, nieruchomości w Hiszpanii. W tym przyjrzymy się innym krajom i opiszemy z jakimi procedurami czy wymogami możemy się spotkać, jako Polacy. 

1. Chorwacja – perła Adriatyku z pewnymi ograniczeniami

Chorwacja kusi krystalicznie czystym morzem i malowniczymi wyspami. Polacy mogą tam nabywać nieruchomości mieszkalne bez większych przeszkód, choć istnieją pewne ograniczenia dotyczące gruntów.

Obostrzenia dotyczące zakupu nieruchomości w Chorwacji przez Polaków:

1. Nieruchomości mieszkalne: Polacy, podobnie jak inni obywatele UE, mogą kupować nieruchomości mieszkalne (np. domy, mieszkania, apartamenty) bez żadnych specjalnych zezwoleń.
2. Grunty rolne i leśne: Ograniczenia w ich nabywaniu zostały częściowo zniesione od 2023 roku, ale mogą wymagać dodatkowych zezwoleń.

Procedura zakupu nieruchomości w Chorwacji przez Polaków:

1. Numer OIB: Kupujący musi uzyskać chorwacki numer identyfikacyjny (OIB), który jest niezbędny do przeprowadzenia transakcji.
2. Umowa przedwstępna: Zazwyczaj podpisywana jest umowa przedwstępna, która wymaga wpłaty zaliczki (ok. 10% ceny).
3. Notarialne przeniesienie własności: Proces przeniesienia własności nieruchomości w Chorwacji odbywa się przed notariuszem.
4. Rejestracja własności: Po zakupie nieruchomość musi być zarejestrowana w księdze wieczystej.

Koszty dodatkowe:

• Podatek od przeniesienia własności: Wynosi około 3% wartości nieruchomości.
• Opłaty notarialne: Zależne od wartości nieruchomości.
• Opłaty prawne: W przypadku korzystania z usług prawnika, jego honorarium to zazwyczaj 1-2% wartości nieruchomości.

Podsumowując, Polacy jako obywatele UE mogą nabywać mieszkania i domy w Chorwacji bez większych ograniczeń, natomiast istnieją ograniczenia dotyczące gruntów rolnych i leśnych.

2. Portugalia

Portugalia oferuje nie tylko piękne krajobrazy, ale i atrakcyjne warunki dla inwestorów.

• Prawo: Polacy mogą swobodnie kupować nieruchomości w Portugalii, bez ograniczeń.
• Procedura:
  • Numer identyfikacyjny (NIF): Konieczny do dokonania jakichkolwiek transakcji finansowych, w tym zakupu nieruchomości.
  • Umowa kupna-sprzedaży: Podpisanie umowy z deweloperem lub właścicielem.
  • Rejestracja: Nieruchomość musi być zarejestrowana w księdze wieczystej.
  • Koszty: Dodatkowe opłaty wynoszą ok. 6-8%, w tym podatek od przeniesienia własności (IMT), opłaty prawne, notarialne.

Ciekawostka:

Portugalia oferuje program „Golden Visa”, który umożliwia uzyskanie prawa pobytu w zamian za inwestycje w nieruchomości o określonej wartości.

3. Irlandia

• Prawo: Polacy mogą kupować nieruchomości bez żadnych ograniczeń.
• Procedura:
  • Zawarcie umowy: Kupujący składa ofertę na nieruchomość, a po jej zaakceptowaniu podpisuje umowę przedwstępną i wpłaca depozyt (zazwyczaj 10%).
  • Adwokat: Prawnik jest konieczny do przeprowadzenia transakcji.
  • Przeniesienie własności: Po pełnej weryfikacji dokumentacji następuje przeniesienie własności.
  • Koszty: Około 1-2% wartości nieruchomości na koszty prawne oraz dodatkowe podatki.

4. Wielka Brytania (UK)

• Prawo: Polacy mogą kupować nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Jednak po Brexicie nie ma już preferencji dla obywateli UE.
• Procedura:
  • Umowa przedwstępna: Złożenie oferty i podpisanie umowy przedwstępnej z wpłatą depozytu (zazwyczaj 5-10% wartości).
  • Adwokat: Proces zakupu wymaga udziału adwokata, który odpowiada za weryfikację dokumentacji.
  • Przeniesienie własności: Następuje po podpisaniu umowy finalnej.
  • Koszty: Stamp Duty Land Tax (SDLT), który wynosi od 2% do 12%, zależnie od wartości nieruchomości, oraz dodatkowe koszty prawne.

5. Bułgaria

Prawo:

• Polacy, jako obywatele Unii Europejskiej, mogą kupować nieruchomości w Bułgarii na zasadach zbliżonych do obywateli tego kraju. Istnieje jednak rozróżnienie między zakupem mieszkania, a zakupem gruntów:
  • Mieszkania i domy: Polacy mogą swobodnie kupować mieszkania oraz domy na terenie całej Bułgarii bez żadnych ograniczeń.
  • Grunty: Obywatele UE mogą nabywać grunty rolne i leśne tylko pod pewnymi warunkami. W przypadku zakupu domu wraz z działką, istnieje możliwość zakupu gruntu przez obywatela UE, ale tylko w ramach spółki zarejestrowanej na terenie Bułgarii.

Procedura zakupu nieruchomości:

1. Numer identyfikacyjny: Przed zakupem Polak musi uzyskać w Bułgarii w Urzędzie ds. Rejestracji Ludności, numer identyfikacyjny dla cudzoziemców (EGN). Aby uzyskać ten numer generalnie potrzebujesz paszport lub dowód osobisty a także wypełniony wniosek. 
2. Umowa przedwstępna: Zazwyczaj podpisuje się umowę przedwstępną, która wiąże się z wpłatą zadatku (zwykle około 10% wartości nieruchomości). Pod rygorem nieważności umowa musi być zawarta w formie pisemnej.
3. Notariusz: Ostateczny akt przeniesienia własności podpisywany jest przed notariuszem, który odpowiada za rejestrację transakcji w księgach wieczystych. Przed podpisaniem aktu, kupujący wpłaca całą kwotę na depozyt notarialny, który jest wypłacany sprzedającemu po przeniesieniu własności.
4. Rejestracja własności: Po zakończeniu procesu przeniesienia własności, nieruchomość musi być zarejestrowana w lokalnym rejestrze ksiąg wieczystych (Agencja Rejestrowa).

Koszty dodatkowe:

• Podatek od przeniesienia własności: Wynosi około 2-3% wartości nieruchomości, w zależności od lokalizacji.
• Opłaty notarialne: Zależne od wartości nieruchomości.
• Koszty prawne: Zazwyczaj 1-2% wartości nieruchomości, jeśli korzysta się z usług prawnika.

6.  Cypr

Prawo:

• Na Cyprze obowiązują różne przepisy dotyczące zakupu nieruchomości przez obywateli UE i spoza UE. Polacy jako obywatele UE mogą nabywać nieruchomości na Cyprze na zasadach korzystniejszych niż osoby spoza Unii.
  • Nieruchomości mieszkalne: Polacy mogą swobodnie kupować mieszkania i domy bez specjalnych ograniczeń, zarówno na Cyprze Północnym (kontrolowanym przez Turcję), jak i Południowym (Republika Cypryjska).
  • Grunty: Można również nabywać grunty, choć niektóre obszary mogą wymagać dodatkowych zezwoleń.

Procedura zakupu nieruchomości:

1. Podpisanie umowy przedwstępnej: Kupujący i sprzedający podpisują umowę przedwstępną, w której określa się warunki zakupu. Zwykle wymagana jest wpłata zaliczki (10-30%).
2. Zezwolenie od Rady Ministrów: Choć obywatele UE mogą kupować nieruchomości na Cyprze bez większych ograniczeń, w pewnych przypadkach konieczne może być uzyskanie zgody Rady Ministrów na zakup nieruchomości (głównie w przypadku gruntów lub dużych działek).
3. Rejestracja umowy: Umowa musi być zarejestrowana w lokalnym urzędzie katastralnym w ciągu dwóch miesięcy od daty podpisania.
4. Przeniesienie własności: Proces przeniesienia własności kończy się podpisaniem aktu notarialnego, który rejestruje zakup nieruchomości w księdze wieczystej.

Koszty dodatkowe:

• Podatek od przeniesienia własności: Wynosi od 3% do 8%, w zależności od wartości nieruchomości.
• VAT: W przypadku zakupu nowej nieruchomości obowiązuje VAT w wysokości 19% (nie dotyczy to nieruchomości na rynku wtórnych).
• Opłaty notarialne i prawne: Koszty notariusza i prawnika wynoszą zwykle 1-2% wartości nieruchomości.
• Podatek dochodowy od nieruchomości: Nabywcy nieruchomości muszą również uiścić coroczny podatek dochodowy od posiadanej nieruchomości, którego wysokość zależy od lokalnych przepisów.

7. USA

• Prawo: Polacy mogą kupować nieruchomości w USA bez większych ograniczeń. Jednak zakup nieruchomości nie daje automatycznie prawa do pobytu w USA.
• Procedura:
  • Umowa przedwstępna: Składa się ofertę, a po jej zaakceptowaniu podpisuje umowę przedwstępną z zaliczką (ok. 10% ceny).
  • Agent nieruchomości: W USA prawie wszystkie transakcje są realizowane za pośrednictwem agentów nieruchomości.
  • Adwokat: Choć nie jest to konieczne we wszystkich stanach, w niektórych stanach wymaga się zaangażowania prawnika.
  • Koszty: Opłaty wynoszą zazwyczaj ok. 5-6% wartości nieruchomości, w tym podatki od nieruchomości, opłaty prawnicze i koszty transakcyjne.

8. Tajlandia

• Prawo: Obywatele zagraniczni, w tym Polacy, mogą kupować mieszkania w Tajlandii, ale nie mogą nabywać gruntów.
• Procedura:
  • Mieszkania (condo): Polacy mogą kupować mieszkania w budynkach, pod warunkiem, że co najmniej 51% budynku należy do obywateli Tajlandii.
  • Umowa przedwstępna: Zazwyczaj wymagana jest wpłata zaliczki (10-30%) oraz podpisanie umowy.
  • Transfer środków: Nieruchomość musi być opłacona z konta zagranicznego, a transakcje muszą być zgłoszone Bankowi Tajlandii.
  • Koszty: Około 6-8% dodatkowych kosztów, w tym opłaty prawne, notarialne oraz podatki od przeniesienia własności.

Podsumowanie – klucz do sukcesu

Zakup nieruchomości za granicą może być świetną inwestycją i otworzyć przed nami nowe możliwości. Jednak kluczem do sukcesu jest dokładne przygotowanie, zrozumienie lokalnych przepisów oraz korzystanie z usług doświadczonych profesjonalistów. Dlatego zapraszam do kontaktu. 

Moje wskazówki dla potencjalnych inwestorów:

1. Dokładny research: Poznaj rynek i specyfikę kraju, w którym chcesz inwestować.
2. Wsparcie lokalnych ekspertów: Skorzystaj z usług renomowanych agencji nieruchomości i prawników.
3. Zrozumienie kosztów: Uwzględnij wszystkie dodatkowe opłaty i podatki.
4. Planowanie finansowe: Przemyśl formę finansowania – gotówka, kredyt lokalny czy międzynarodowy.
5. Aspekty prawne: Sprawdź, czy zakup nieruchomości nie wiąże się z dodatkowymi zobowiązaniami lub ograniczeniami.

Pamiętaj, że odpowiednie przygotowanie może uczynić zakupem nieruchomości za granicą nie tylko bezpieczniejszy, ale i bardziej korzystny.

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w procesie zakupu nieruchomości za granicą, zapraszam do kontaktu. Chętnie podzielę się swoim doświadczeniem i pomogę Ci zrealizować marzenia o własnym domu w wybranym zakątku świata. Współpracujemy z agentami nawet na Zanzibarze.