Historie z życia wzięte: Gdy KOWR wchodzi do gry przy sprzedaży gruntów rolnych

Sprzedaż nieruchomości rolnej w Polsce to proces, którego przebieg może zaskoczyć nawet doświadczonych właścicieli ziemi, szczególnie gdy powierzchnia przekracza 1 hektar. Przekonał się o tym pan Tomasz, który zdecydował się sprzedać swoje gospodarstwo rolne o powierzchni około 2,5 ha. Początkowo sądził, że cała procedura ograniczy się jedynie do podpisania umowy z kupującym, jednak szybko okazało się, że konieczne będzie uzyskanie stanowiska Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Przygotowania i warunkowa umowa sprzedaży
Pan Tomasz znalazł kupca – lokalnego inwestora planującego ekologiczne uprawy ziół. Ustalili cenę oraz warunki przekazania działki, a całość miała zostać sfinalizowana u notariusza. Przed ostatecznym podpisaniem aktu, kolega pośrednik, doświadczony w obrocie gruntami rolnymi, uprzedził pana Tomasza: „Pamiętaj, jeśli działka jest większa niż 1 hektar, KOWR ma prawo pierwokupu. Najpierw musisz uzyskać jego decyzję.” Słowa pośrednika potwierdził notariusz, wyjaśniając, że w tej sytuacji należy sporządzić najpierw warunkową umowę sprzedaży, a dopiero po odmowie wykonania prawa pierwokupu przez KOWR będzie można podpisać umowę przenoszącą własność.

Taki tryb postępowania wynika bezpośrednio z przepisów prawa. Celem jest zabezpieczenie interesów polskiego rolnictwa i zapobieganie nadmiernej koncentracji ziemi w rękach podmiotów niebędących rolnikami indywidualnymi.

Czas oczekiwania na decyzję KOWR
Warunkowa umowa sprzedaży trafiła do kancelarii notarialnej, a następnie została przesłana do KOWR. Instytucja miała miesiąc na podjęcie decyzji, czy skorzysta z prawa pierwokupu wynikającego z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W tym czasie zarówno pan Tomasz, jak i kupujący, musieli uzbroić się w cierpliwość.

Po kilku tygodniach nadeszła informacja od KOWR, iż nie zamierza on wykonywać prawa pierwokupu. Dzięki temu pan Tomasz i kupujący mogli podpisać właściwy akt przeniesienia własności.

Podstawa prawna i rola KOWR
Podstawowym aktem prawnym regulującym obrót nieruchomościami rolnymi oraz uprawnienia KOWR jest ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 Nr 64, poz. 592 z późn. zm.). W szczególności:

• Art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez KOWR, jeśli jej powierzchnia przekracza 1 hektar.

Przepisy te współgrają z innymi regulacjami dotyczącymi obrotu ziemią, m.in. ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. 1991 Nr 107, poz. 464 z późn. zm.), czy też przepisami szczegółowymi związanymi z funkcjonowaniem KOWR, powołanego ustawą z dnia 10 lutego 2017 r. o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa (Dz.U. 2017 poz. 623).

Przypadki, w których występuje KOWR
KOWR może włączyć się do transakcji, gdy:

• Sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 hektara (art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
• Nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, a istnieje ryzyko koncentracji gruntów w rękach podmiotów niezwiązanych bezpośrednio z produkcją rolną.
• Istnieje potrzeba zachowania struktury agrarnej regionu – KOWR dokonuje analizy, czy sprzedaż nie wpłynie negatywnie na lokalną strukturę gruntów rolnych.

W takich sytuacjach KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu lub nabycia nieruchomości z mocy ustawy. W praktyce oznacza to konieczność zawarcia najpierw umowy warunkowej, a dopiero po uzyskaniu negatywnej decyzji o skorzystaniu z pierwokupu – umowy ostatecznej.

Wnioski na przyszłość
Historia pana Tomasza pokazuje, że znajomość przepisów i konsultacja z doświadczonym pośrednikiem czy notariuszem są kluczowe podczas sprzedaży nieruchomości rolnej. Odpowiednie przygotowanie prawne, zawarcie umowy warunkowej oraz cierpliwe oczekiwanie na decyzję KOWR to elementy, które pozwalają skutecznie przejść przez proces transakcji, nie narażając się na nieprzyjemne niespodzianki.

Mimo początkowych obaw pan Tomasz z powodzeniem zbył swoją ziemię. Ta lekcja przypomina jednak wszystkim sprzedającym grunty rolne, że prawo rolne w Polsce jest złożone i wymaga skrupulatnego przygotowania.