Historie z życia wzięte: Prawo pierwokupu przy sprzedaży udziału we współwłasności – czy zawsze obowiązuje?

Błędne przekonanie o „automatycznym” prawie pierwokupu

Wielu właścicieli nieruchomości (a nawet niektóre artykuły w internecie) powiela informację, że przy sprzedaży udziału we współwłasności „zawsze” przysługuje pozostałym współwłaścicielom prawo pierwokupu. W rzeczywistości polskie prawo cywilne nie przewiduje generalnej zasady, zgodnie z którą współwłaściciele mają automatyczny przywilej wykupienia udziału, jeśli inny współwłaściciel chce go sprzedać osobie trzeciej.

Skąd zatem wzięło się to mylne przekonanie?

Pochodzenie tego błędu bywa różne – część osób miesza przepisy dotyczące:

1. Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
2. Gospodarstw rolnych (w określonych okolicznościach)

Z zwykłymi nieruchomościami mieszkalnymi lub gruntowymi, do których nie stosuje się takich ograniczeń.

Art. 166 Kodeksu cywilnego – kiedy tak naprawdę ma zastosowanie?

• Zasadniczo w obecnym stanie prawnym art. 166 KC dotyczy szczególnych sytuacji, w tym zwłaszcza spraw związanych z gospodarstwem rolnym – i to też nie zawsze. Co do zasady, w przypadku zwykłych nieruchomości (np. mieszkanie w mieście czy działka rekreacyjna), pozostali współwłaściciele nie mają ustawowego prawa pierwokupu w momencie, gdy jeden ze współwłaścicieli postanowi sprzedać swój udział.
• Jeśli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo pierwokupu może wynikać z przepisów spółdzielczych lub statutu danej spółdzielni. Należy wtedy sprawdzić dokładnie akty wewnętrzne spółdzielni lub konkretne zapisy ustawowe.

Czy można „obejść” prawo pierwokupu?

W sytuacjach, gdy prawo pierwokupu jednak istnieje (np. gospodarstwo rolne spełniające ustawowe warunki, spółdzielcze prawo do lokalu z określonym w statucie pierwszeństwem wykupu), warto pamiętać, że:

• Prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie sprzedaży;
• Przy innych formach zbycia np. darowizny – co do zasady – prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania.

To oznacza, że współwłaściciel mający prawo pierwokupu może je wykonać tylko wtedy, gdy zbywca zamierza sprzedać swój udział za określoną cenę. W razie darowizny udziału prawo pierwokupu zazwyczaj w ogóle się nie uruchamia.

Przykład z życia wzięty

1. Pan Andrzej i udział w nieruchomości
   • Pan Andrzej jest jednym z czterech współwłaścicieli działki (zwykłej działki budowlanej, nie gospodarstwo rolne).
   • Decyduje się sprzedać swój udział osobie trzeciej, bo potrzebuje gotówki.
2. Czy kuzyni mają prawo pierwokupu?

1. Jeżeli jest to działka zwykła, bez szczególnego statusu gospodarstwa rolnego, art. 166 KC nie będzie miał tu zastosowania.
2. Kuzyni nie mają ustawowego prawa pierwokupu – Pan Andrzej może swobodnie sprzedać swój udział temu, komu chce, i za taką cenę, jaką ustali z nabywcą.
3. Gdyby jednak była to nieruchomość rolna
4. Jeśli działka spełniałaby ustawowe przesłanki do uznania jej za gospodarstwo rolne, a pozostali współwłaściciele by je wspólnie prowadzili (albo w inny sposób spełniali warunki wynikające z przepisów), wtedy mogłoby im przysługiwać prawo pierwokupu.

Czy współwłaściciele mogą umówić się między sobą inaczej?

Zdarza się, że współwłaściciele dobrowolnie wprowadzają w umowie (np. w umowie quoad usum lub innej umowie regulującej zasady korzystania czy zbywania udziałów) klauzulę o prawie pierwokupu – wtedy będzie to umowne prawo pierwokupu, a nie wynikające z ustawy. Takie rozwiązanie:

• Wprowadza pierwszeństwo wykupu na warunkach uzgodnionych wcześniej przez wszystkich współwłaścicieli.
• Nie obowiązuje „z automatu” i wymaga odpowiednich zapisów w umowie.

Wnioski

1. Brak generalnego prawa pierwokupu przy sprzedaży udziału w zwykłej nieruchomości
   W przeciwieństwie do wielu powielanych w internecie informacji, polskie prawo nie nakłada obowiązku pytania współwłaścicieli „czy chcą odkupić udział” przy każdej transakcji sprzedaży.
2. Wyjątki: gospodarstwa rolne i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
   Jeśli mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym (spełniającym ustawowe kryteria) albo ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, prawo pierwokupu (lub inna forma pierwszeństwa nabycia) może wynikać z przepisów lub statutu spółdzielni.
3. Umowne prawo pierwokupu
   Współwłaściciele mogą na własną rękę ustanowić między sobą prawo pierwokupu. Taka klauzula jest ważna tylko wtedy, gdy zostanie wprowadzona we właściwej formie (najczęściej notarialnej, zwłaszcza jeśli dotyczy nieruchomości).
4. Inne formy zbycia udziału
   Prawo pierwokupu zazwyczaj dotyczy wyłącznie sprzedaży. Przy darowiźnie prawo to najczęściej nie będzie miało zastosowania.

Podsumowanie

Nie ma uniwersalnego, ustawowego prawa pierwokupu przy sprzedaży udziału w nieruchomości. Mylne informacje w tej kwestii biorą się z nieprecyzyjnych artykułów lub z łączenia przepisów o gospodarstwach rolnych i spółdzielczych prawach do lokali ze zwykłymi nieruchomościami.

Jeśli jednak:

• Mówimy o gospodarstwie rolnym,
• Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• Albo współwłaściciele umówili się dobrowolnie na wprowadzenie klauzuli pierwokupu,

wówczas rzeczywiście możemy mieć do czynienia z pierwszeństwem nabycia przez pozostałych współwłaścicieli.

Ważne: Jeśli planujesz sprzedaż udziału w nieruchomości, koniecznie ustal, czy w Twoim konkretnym przypadku nie zachodzą wyjątkowe okoliczności dające prawo pierwokupu. W razie wątpliwości zawsze warto skonsultować się z ekspertem – choćby po to, by uniknąć późniejszych sporów lub unieważnienia transakcji.

Niniejszy artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każdą sytuację należy analizować indywidualnie.