Historie z życia wzięte.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

Ewa i Jan postanowili sprzedać nieruchomość Jana, która była obciążona kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup mieszkania. W poniższym artykule przybliżone zostaną czynności, jakie należy podjąć, aby sprzedać takie mieszkanie oraz usunąć wpis z księgi wieczystej po spłacie kredytu.

Krok 1: Przygotowanie dokumentów

Pierwszym krokiem Ewy i Jana było zgromadzenie niezbędnych dokumentów. Pokrótce zostaną tutaj przybliżone, ale szczegółową listę i dokładniejszy opis można znaleźć na naszym blogu w artykule z 2.07.2024 r.

• Akt notarialny zakupu nieruchomości – potwierdzenie własności mieszkania.
• Elektroniczny odpis z księgi wieczystej – zawierający informacje o właścicielach oraz o hipotece i innych obciążeniach.
• Zaświadczenie o braku zaległości we wspólnocie mieszkaniowej – potwierdzające, że Jan nie ma długów wobec wspólnoty.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – uzyskane z urzędu gminy lub miasta.
• Informacja o braku prawa pierwokupu – jeśli takie prawo nie przysługuje żadnej instytucji.

Krok 2: Uzyskanie promesy bankowej

Ponieważ nieruchomość była obciążona kredytem hipotecznym, Jan zwrócił się do banku z prośbą o wydanie promesy. Jest to dokument, w którym bank:

• Potwierdza aktualne saldo zadłużenia.
• Podaje numer rachunku bankowego, na który należy wpłacić środki. Często jest to konto techniczne, z którego sprzedający nie może wypłacić tych środków.
• Wyraża zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu.
• Zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki po spłacie zadłużenia.

Promesa jest kluczowa dla kupującego, gdyż daje mu pewność, że po transakcji nieruchomość będzie wolna od obciążeń. Bank w tym dokumencie podaje również inne zobowiązania, jeśli występują, np. opłatę za wcześniejszą spłatę lub inne. Należy również pamiętać, że odsetki podane w promesie są podane na dzień wystawienia, a jest to data wcześniejsza niż wpłata środków na rachunek. Dlatego warto wpłacić nieco wyższą kwotę. Pieniądze z nadpłaty bank rozliczy i nienależne środki zwróci sprzedającemu. Dlatego nic nie zginie ani nie zostanie zabrane przez bank. Natomiast jeśli zabraknie do całkowitej spłaty chociaż 1 grosza, to bank nie wystawi Listu Mazalnego. A jest to dokument niezbędny do usunięcia wpisu z IV działu KW.

Krok 3: List Mazalny

Od momentu podpisania aktu sprzedaży przed notariuszem, kupujący jest właścicielem nieruchomości, pomimo że środki jeszcze nie dotarły do sprzedającego ani nieruchomość nie została wydana. Ma to bardzo ważne znaczenie, ponieważ wniosek do sądu odnośnie usunięcia wpisów w KW może złożyć tylko właściciel nieruchomości.

Z kolei klientem banku, który wystawi List Mazalny, jest sprzedający i tylko jemu bank może przekazać ten dokument. Natomiast sprzedający, ponieważ nie jest już właścicielem tej nieruchomości, nie może złożyć wniosku do sądu o usunięcie wpisu dotyczącego jego kredytu hipotecznego. Dlatego najczęściej już w akcie sprzedaży zapisuje się, że sprzedający dostarczy w określonym czasie List Mazalny stronie kupującej, aby mogła ona złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Najczęściej też wraz z Listem Mazalnym kupujący przekazuje wartość opłaty sądowej, która jest pobierana za tę czynność. Obecnie wynosi ona 100 zł.

Warto pamiętać, że usunięcie wpisu w KW to również wpis, dlatego korzystamy z tego samego formularza, co przy wpisie. Wzór wypełnionych wniosków oraz same wnioski znajdują się na stronie sądu.

Składając wniosek do sądu, należy załączyć List Mazalny i otrzymane pełnomocnictwa osób, które podpisały ten List, w oryginale. Warto jednak zrobić sobie kopię wniosku i wówczas na kopii w biurze podawczym sądu otrzymamy prezentatę, czyli pieczątkę z sądu. Wszelkie zmiany w KW wpisywane są w ciągu kilku miesięcy. Dlatego gdyby coś wydarzyło się w międzyczasie, np. byłaby konieczność dalszej sprzedaży nieruchomości, dobrze mieć poświadczenie, czego dana wzmianka ujawniona w KW dotyczy.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym wymagała od Ewy i Jana dodatkowych kroków, ale dzięki starannemu przygotowaniu proces przebiegł sprawnie. Kluczowe działania to:

• Uzyskanie promesy bankowej – daje pewność kupującemu i ułatwia negocjacje.
• Przygotowanie pełnej dokumentacji – przyspiesza procedury notarialne.
• Transparentność wobec kupującego – buduje zaufanie i zapobiega nieporozumieniom.
• Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki – finalizuje proces i uwalnia nieruchomość od obciążeń.

Dzięki tym krokom nowy właściciel będzie mógł cieszyć się nieruchomością bez żadnych zobowiązań, a Jan skutecznie zakończy swoje zobowiązania kredytowe.

Planujesz sprzedaż nieruchomości z hipoteką? Pamiętaj o dokładnym przygotowaniu i konsultacji z profesjonalistami, aby cały proces przebiegł bez problemów.

W kolejnym artykule będziecie mogli dowiedzieć się, co warto zrobić przed sprzedażą, aby nieruchomość była bardziej atrakcyjna i zyskała na wartości. Szczególnie jeśli, tak jak obecnie, mamy tzw. Rynek Kupującego.