Historie z życia wzięte

Przygody Ewy i Jana: Wynajem mieszkania Jana – dodatkowe aspekty

W poprzednim artykule szerzej omówione zostały rodzaje umów najmu, szczególnie umowa okazjonalna. Przed uchwaleniem ustawy wprowadzającej umowę najmu okazjonalnego, rynek najmu w wielu przypadkach działał w tzw. szarej strefie. Czynsz najmu przekazywany był w gotówce, a wynajmujący nie opodatkowywali swoich dochodów z tego tytułu.

Dlatego wprowadzenie tego rodzaju umów miało za zadanie:

• zmobilizować wynajmujących do ujawnienia swoich dochodów z najmu.
• zachęcić właścicieli mieszkań do wynajmu poprzez ułatwienie wykonania eksmisji wobec nieprzestrzegających umowy najemców.

Czy to się udało? Częściowo tak. Znacznie więcej ludzi obecnie oficjalnie wynajmuje mieszkania. Oczywiście to nie tylko zasługa wprowadzenia instytucji najmu okazjonalnego. Szacuje się, że w Polsce wynajmowanych oficjalnie jest około 600 tys. mieszkań, ale około 1,5 mln wciąż jest pustostanów. Liczby te pokazują, że najem okazjonalny, choć był krokiem w dobrym kierunku, czyli zabezpieczał częściowo wynajmujących przed nieuczciwymi najemcami, to nie jest to krok wystarczający. Wciąż wiele osób woli nie wynajmować swoich nieruchomości, aby nie mieć do czynienia z nieuczciwymi najemcami.

Minusem najmu okazjonalnego jest fakt, że osoba, która zgodziła się przyjąć w razie eksmisji najemcę do swojej nieruchomości, może w każdej chwili taką zgodę wycofać lub nieruchomość sprzedać. Ustawodawca przewidział niby taką okoliczność i najemca ma obowiązek w ciągu 21 dni od uzyskania takiej informacji przedstawić inną nieruchomość, ale co jeśli tego nie uczyni? Dlatego czasami mimo wszystko lepiej skorzystać z firmy typu okazjonalny.info, która gwarantuje, że wskazany adres zawsze będzie dostępny.

Wynajem pokoi

Czy są może inne możliwości najmu mieszkań? Spotkać można też umowy najmu na pokoje.

Czym taka umowa różni się od umowy standardowej? W umowie standardowej właściciel wynajmuje całe mieszkanie, czyli nie może bez zgody najemcy wejść do środka. W umowie na pokoje wynajmujemy tylko pokoje, a nie np. korytarz, łazienkę czy kuchnię. Oczywiście najemca w tym rodzaju umowy może swobodnie korzystać z tych pomieszczeń, ale w razie konieczności właściciel ma prawo w każdej chwili wejść do mieszkania bez zgody najemcy. Nie może tylko wejść do wynajętych pokoi. Daje to wynajmującemu większą pewność, że w przypadku kłopotów z najemcą może mieć na niego większy wpływ. Może to pomóc szybciej rozwiązać problem z najemcą niż poprzez proces sądowy.

Trzeba pamiętać, że zgodnie z prawem nie wolno najemcy, nawet takiemu, który nie wywiązuje się z umowy, odciąć mediów czy w inny sposób uniemożliwiać mu swobodne korzystanie z mieszkania.

Przepisanie mediów

Może więc warto, aby najemcy przepisywali media na siebie? Z praktyki zawodowej muszę przyznać, że rzadko się z tym spotykam. Przepisywanie na najemcę, a następnie ponowne przepisywanie liczników na właściciela, wymaga od każdej ze stron dodatkowych czynności, na które najczęściej nie mają czasu i ochoty. Najczęściej w mieszkaniach mamy tylko liczniki za energię elektryczną, co jest stosunkowo niską kwotą w porównaniu do czynszu administracyjnego i czynszu dla właściciela. Ma to większy sens, jeśli wynajmuje się dom, który ogrzewany jest gazem. Wówczas te rachunki mogą być bardzo wysokie i w takim przypadku warto się nad takim rozwiązaniem poważnie zastanowić.

Weryfikacja najemcy!

Podstawową zatem czynnością dla każdego wynajmującego powinna być bardzo sumienna weryfikacja najemcy, bo jak widać, żadna forma nie jest doskonała. Oczywiście znaczna większość najemców to osoby uczciwe, które często dbają o powierzoną im nieruchomość jak o własną.

W jaki sposób w takim razie sprawdzić najemcę?

• Zapytać się o polecenia z poprzednich miejsc najmu.
• Poprosić o zaświadczenie z zakładu pracy, aby sprawdzić, czy go stać na naszą nieruchomość.
• Bardzo dobrym źródłem są social media.

Dla osób, które chciałyby mieć większą pewność, zachęcam do skorzystania z firmy Simpl.rent, która od lat weryfikuje najemców. Sprawdzana jest ich tożsamość, zarobki, czy historia płatnicza i kredytowa. Dana osoba weryfikowana jest w różnych bazach: BIK, Związek Banków Polskich, BIG InfoMonitor, BIG ERIF czy Krajowy Rejestr Długów.

Często też nieuczciwi najemcy starają się wynajmować bezpośrednio od właścicieli. Unikają biur nieruchomości, ponieważ uważają, że pośrednicy mogą mieć informacje od innych biur na temat nieuczciwych najemców. Wiedzą, że pośrednicy mają większą wiedzę i nie boją się sprawdzać potencjalnych najemców. Dlatego warto się zastanowić, czy jednak nie korzystniej jest współpracować z profesjonalnym biurem nieruchomości w zakresie wynajmu.

Podatki

Podatki za wynajem. Od 2023 roku wszystkie umowy z tytułu najmu prywatnego są rozliczane już w formie ryczałtu, stąd też nie będzie trzeba składać żadnych dokumentów. Wystarczy, że właściciel mieszkania wpłaci należną kwotę podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został uzyskany przychód. Podatek ryczałtowy od najmu jest obliczany od przychodu – jeśli suma kwot nie przekracza 100 tys. zł rocznie, stosuje się stawkę 8,5%. Nadwyżkę przychodów ponad ten limit rozlicza się z zastosowaniem stawki 12,5%. Dlatego ważne jest prawidłowe przygotowanie umowy najmu, aby jasno określona była kwota przychodu wynajmującego.

Podatek należy wpłacać na swój mikrorachunek podatkowy. Numer rachunku można sobie wygenerować pod adresem: podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego. Klikamy wówczas na dole strony w „Mikrorachunek podatkowy” i po podaniu numeru PESEL wygeneruje nam się numer rachunku, na który należy wpłacać należne kwoty do US.

Ostatnią kwestią, którą chciałbym jeszcze poruszyć, jest długość trwania umowy. Mamy umowy bezterminowe, zawierane na czas nieokreślony i na czas określony. Ze względu na bezpieczeństwo polecam zawierać umowy na czas określony. Jeżeli byłby problem z najemcą lub zmieniłyby się plany właściciela co do zarządzania nieruchomością, taka umowa wygasa w określonym czasie i nie trzeba jej dodatkowo wypowiadać. Wypowiedzenie umowy najemcy, z którym bylibyśmy w jakimś sporze, może być czasami kłopotliwe. Niekiedy spotkać można na rynku umowy zawierane na określony czas, ale z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Co do zasady ten zapis jest nieskuteczny. Nie można wypowiedzieć umowy zawartej na czas określony, chyba że taki zapis znajdzie się w umowie. Na przykład najemca, będący pracownikiem przenoszonym do innego biura w innym mieście, podpisuje umowę najmu na rok z możliwością wypowiedzenia w terminie 2 miesięcy pod warunkiem, że firma znów oddeleguje go do innego biura w kolejnym mieście. Oczywiście na taką okoliczność firma wystawia mu potwierdzenie, że tak rzeczywiście jest. Jeżeli takiego zapisu nie byłoby w umowie, to nawet jeśli zostałby oddelegowany, powinien opłacić mieszkanie zgodnie z umową, choć z niego nie korzysta. Warto pamiętać, że za porozumieniem stron można zawsze rozwiązać umowę.

W tym artykule starałem się pogłębić zagadnienia związane z najmem. Zdaję sobie sprawę, że zagadnienia najmu są skomplikowane i złożone. Dlatego jeśli mielibyście jakieś pytania w tym zakresie albo zagadnienia, które chcielibyście wyjaśnić, zapraszam do kontaktu.

Podsumowanie

Wynajem nieruchomości jest dochodowy dla wynajmujących, ale należy zwrócić uwagę na kilka rzeczy wymienionych w powyższym artykule, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów. Sprawy dotyczące niewłaściwych najemców potrafią ciągnąć się latami w sądach. Trudno jednoznacznie określić, która kwestia jest najważniejsza, ale wydaje się, że bardzo ważna jest właściwa weryfikacja najemców, w czym może pomóc wspomniana firma Simpl.rent oraz współpraca z biurem nieruchomości.

W kolejnym odcinku do naszej dwójki bohaterów ktoś dołączy. Jeżeli jesteście ciekawi, jak to może wpłynąć na decyzje Ewy i Jana od strony prawnej i finansowej, to zapraszam do lektury.